Vícios e defeitos de construção

Condomínio novo, novos moradores e muitas dúvidas no ar. O cuidado com o que foi entregue pela construtora deve ser grande, principalmente para checar se o condomínio foi executado conforme o prometido pela empresa. Afinal, segurança deve ser a prioridade de todos. 

Essa checagem, chamada também de vistoria, é fundamental. Se feita por um profissional, consegue encontrar vícios e defeitos na nova edificação. Isso permitirá ao síndico do empreendimento pedir à empresa que arrume o que estiver fora do acordado – o que impactará em um condomínio com áreas comuns melhores e mais seguras para todos.

Vícios e defeitos em novas construções podem ser considerados comuns na grande maioria dos casos. Há uma diferença técnica entre eles, veja:

  • Vícios, segundo o manual “Saúde dos Edifícios” do CREA-SP (Conselho Regional dos Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos), são “falhas que tornam o imóvel impróprio para o uso, ou lhe diminuem o valor”. Podemos citar aqui itens como vícios: material diferente do que consta no memorial descritivo, falta de espelhos nas instalações elétricas, vazamentos evidentes, etc.
  • Defeitos, segundo a mesma fonte, são falhas que podem “afetar a saúde e segurança do consumidor”, como por exemplo: pastilhas da fachada se desprendendo e podendo machucar moradores ou pedestres, uso de produtos tóxicos, como tintas fora dos padrões de segurança, material cortante em áreas como quadras e salão de festa, etc..

Os dois têm, porém, um ponto em comum: podem ser tanto aparentes como ocultos como aparentes. Ou seja, podem estar visíveis a um especialista – ou até a uma pessoa leiga em engenharia – ou estar invisível, como uma concretagem mal executada ou uma impermeabilização mal feita. Nesse caso, em que são ocultos os defeitos e vícios, a situação só irá ser percebida depois de algum tempo.

O que diz a lei

A garantia legal de uma construção é de cinco anos após a expedição do Habite-se. Mas o prazo legal para entrar com uma ação na Justiça é de 20 anos.

Vícios e defeitos podem gerar danos à própria obra, aos moradores e a terceiros (como uma pessoa que passa na rua e é atingida por materiais caídos da obra).

O que dificulta um pouco para o condomínio, ao demorar para entrar com a ação, é que, com o passar dos anos, fica cada vez mais desafiador comprovar que aquele problema foi realmente causado pela construtora ao executar a edificação – e não devido às intervenções feitas no local com o passar dos anos.

Precaução

Por isso é de suma importância que o primeiro síndico do empreendimento se cerque de cuidados no momento de “receber” as áreas comuns.

O primeiro cuidado é ter em mãos todos os documentos necessários para essa checagem: habite-se, AVCB, manual do proprietário, entre outros, para ter uma base documental para comparar o que foi acordado com o que foi efetivamente entregue.

“O síndico deve ‘receber’ sem ressalvas as áreas comuns apenas com apoio documental e profissional, para que isso possa ser feito com a maior segurança possível para ele e para os moradores”, aponta Zeferino Velloso, engenheiro e diretor da VIP, empresa de inspeções prediais.

Para isso, uma vistoria geral é necessária – e deve ser feita por um engenheiro, caso o síndico não seja da área. O profissional deve checar se há vazamentos, rachaduras e se instalações elétricas e hidráulicas estão de acordo com o prometido.

O assunto é tão importante que conta até com uma norma técnica para balizar o assunto. É a NBR 5671, que está em revisão. 

A norma pede que o síndico (ou seu preposto, como um engenheiro), emita um laudo, após a vistoria, para informar a construtora se os espaços estão adequados ou não. Caso haja necessidade de reparos, o síndico deve discriminá-los.

Nesse momento, como é comum haver algumas demandas, o ideal é organizar uma lista dos problemas das áreas comuns, e outra das áreas privativas, pedindo para cada condômino inspecionar sua unidade e informar por escrito ao síndico o que não está de acordo com o que havia sido descrito no momento da compra .

Depois de entregue esse o documento, o usual é que a construtora faça as alterações pedidas. Porém, se as negociações amigáveis com a empresa não impactarem em resultados, pode-se entrar com uma ação judicial de “obrigação de fazer”.

A ação pode ser em nome do condomínio. Nesse caso, o juiz deve nomear um perito para realizar uma vistoria na edificação. Além da ação de “obrigação de fazer”, pode-se também requerer indenização por “perdas e danos”. Esta prescreve em 20 anos, segundo jurisprudência do STJ (Superior Tribunal de Justiça).

Fonte: Sindiconet

Sistema hidráulico de condomínios: você sabe qual a vida útil?

Assim como outros elementos que também fazem parte da estruturas das edificações, o sistema hidráulico também possui uma vida útil limitada. Por isso é preciso que ele passe por manutenções frequentes não apenas para prevenir, mas também para reparar danos.

Por isso mesmo é que torneiras, descargas, registros, encanamentos e outros itens do sistema hidráulico do condomínio devem ser averiguados com certa frequência, especialmente em edificações mais antigas.

Dentre os problemas que são mais comumente encontrados, pode-se citar vazamentos, sinais de umidade e até baixa pressão no encanamento. Esse último normalmente acontece porque as tubulações de ferro tendem a oxidar na parte interna e ocorre uma deposição de material.

Entendendo a vida útil dos materiais

De acordo com especialistas, a vida útil de uma instalação hidráulica irá depender muito da qualidade do material que foi utilizado, bem como do serviço empregado na instalação.

No entanto, considerando uma instalação de aço galvanizado, a duração raramente supera os 25 ou 30 anos. Por isso é que se faz essencial fazer uma checagem periódica para ver se as descargas ou torneiras seguem funcionando corretamente.

Para que seja possível conter desperdícios, a individualização das contas de água tem se mostrado uma excelente alternativa. Vale lembrar que o gasto comum com água representa o segundo lugar nas despesas mensais. Ele perde apenas para os gastos com funcionários.

Encontrando a economia

Um sistema que pode funcionar é a verificação de vazamentos em cada uma das unidades. Vale lembrar que o procedimento deve ser aprovado em assembleia.

Feito isso, o zelador pode passar em todas as unidades. Caso algum problema seja encontrado, o proprietário deve ser comunicado para fazer o reparo.

Em alguns condomínios, o proprietário apenas compra o material necessário e o próprio zelador pode realizar o reparo para o condomínio.

Fazendo isso, certamente será possível identificar diversos problemas nas unidades, incluindo torneiras e até vazamentos da válvula de descarga.

Somente essas pequenas ações já podem representar uma economia de 10% no gasto com a conta de água.

Fonte: https://clicksindico.com.br/sistema-hidraulico-de-condominios-voce-sabe-qual-a-vida-util/