Vida útil e prazos de garantia – NBR 15.575
Vida útil e prazos de garantia sob a ótica da norma de desempenho – NBR 15.575
A Norma de Desempenho NBR 15575 (ABNT, 2013), em vigor desde 19 de julho de 2013, trouxe parâmetros de desempenho para o edifício habitacional e seus sistemas baseados nas exigências dos usuários. Nesta perspectiva, a norma englobou conceitos de suma importância, como vida útil, garantia legal, garantia certificada e prazos de garantia, bem como definiu as responsabilidades dos projetistas, construtores, incorporadores, fornecedores de produtos e usuários, passando a contribuir de forma expressiva para a orientação dos consumidores e fornecedores, embasamento de laudos técnicos e fundamentação de decisões judiciais. Partindo da necessidade de abordar o tema de forma clara e explicativa, o presente trabalho visa reunir e interpretar as informações relevantes alusivas ao tema, para esclarecer e orientar os agentes intervenientes no processo construtivo imobiliário quanto aos seus deveres e direitos.
Segundo a NBR 15575- Edificações Habitacionais – Desempenho (ABNT, 2013), as normas de desempenho são estabelecidas buscando atender às exigências dos usuários, diferentemente das normas técnicas prescritivas, que estabelecem requisitos à construção dos sistema.
No caso da norma acima citada, o foco está nos requisitos dos usuários quanto aos sistemas que compõe as edificações habitacionais, em específico aos sistemas estruturais, sistemas de piso, sistemas de vedações verticais internas e externas, sistemas de coberturas e sistemas hidrossanitários, e diante disso são estabelecidos parâmetros e critérios para verificar o atendimento a esses requisitos.
As disposições contidas na norma em questão são aplicáveis a edificações habitacionais com qualquer número de pavimentos, não se aplicando apenas a obras já concluídas, obras em andamento na data da entrada em vigor da norma, projetos protocolados nos órgãos competentes até a data da entrada em vigor da norma, obras de reforma ou retrofit e edificações provisórias.
Em função dos requisitos dos usuários, a norma dispõe em seus anexos C e D, em caráter informativo, parâmetros de desempenho para os diversos sistemas da edificação, aos quais os intervenientes no processo construtivo devem se atentar. O anexo C aborda considerações sobre durabilidade e vida útil, levantando conceitos, apresentando a metodologia para a determinação da Vida Útil de Projeto (VUP) de cada sistema e também informando seus valores mínimos e superiores de VUP. Já o anexo D fornece diretrizes para o estabelecimento dos mínimos prazos de garantia para os elementos, componentes e sistemas do edifício habitacional.
Convém ressaltar que o documento de Diretivas ABNT – Parte 2 (ABNT, 2011) aborda que os anexos informativos contêm informações adicionais para facilitar a compreensão ou utilização do Documento Técnico ABNT, sendo que não é necessário cumprir com estes requisitos para afirmar que há cumprimento do Documento Técnico ABNT.
Vida Útil
A Vida Útil (VU) é definida pela NBR 15575 (ABNT, 2013) como uma medida temporal da durabilidade de um edifício ou de suas partes, ou seja, o período de tempo em que estes elementos se prestam às atividades para as quais foram projetados e construídos, considerando a devida realização dos serviços de manutenção, conforme especificados no respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção da edificação.
Impende salientar que, além da correta manutenção, diversos outros fatores interferem na Vida Útil da edificação, como o correto uso e operação da edificação e de suas partes, alterações climáticas, mudanças no entorno da obra, dentre outros. Logo, o valor final atingido de Vida Útil será uma composição do valor teórico calculado como Vida Útil de Projeto (VUP), influenciado positivamente ou negativamente pelos fatores expostos.
No que tange aos manuais a serem fornecidos ao usuário, o Código de Defesa do Consumidor (BRASIL, 1990) estabeleceu em seu artigo 50 que é obrigatório o fornecimento, pelo construtor e/ou incorporador, de manual de instrução, de instalação e uso do produto em linguagem didática, com ilustrações, de forma a orientar o usuário quanto às ações necessárias durante a vida útil desses itens.
No intuito de auxiliar o incorporador ou construtor na elaboração desses manuais, duas normas foram elaboradas com orientações para este procedimento, a NBR 14037 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos (ABNT, 2011) e a NBR 5674 – Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção (ABNT, 2012), que contém orientações quanto aos programas de manutenção das edificações, englobando requisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações e incluindo meios para preservar as características originais da edificação e prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas, elementos ou componentes.
Vida Útil de Projeto
A NBR 15575 (ABNT, 2013) define Vida Útil de Projeto (VUP) como o período estimado de tempo para o qual um sistema é projetado, a fim de atender aos requisitos de desempenho estabelecidos nessa norma, considerando o atendimento aos requisitos das normas aplicáveis, o estágio do conhecimento no momento do projeto e supondo o cumprimento dos procedimentos especificados nos Manuais de Uso, Operação e Manutenção do empreendimento.
Cabe ao proprietário e/ou incorporador e ao projetista a definição da VUP de cada elemento, devendo esta ser adotada na fase de concepção do projeto, de forma que balize todo o processo de produção do bem. Em sua escolha, devem ser levados em consideração critérios como o custo inicial do elemento, o custo de reparo e sua facilidade de substituição, de forma a obter a melhor relação custo-benefício.
O estabelecimento da VUP mínima contribui para que não sejam colocados no mercado edificações com uma durabilidade inadequada, que venha a comprometer o valor do bem e a prejudicar o usuário.
Estes valores teóricos mínimos, e também superiores, para a VUP, estão dispostos na NBR 15575 (ABNT, 2013), conforme retratado na Figura 1.
FONTE: NBR 15575 (ABNT, 2013)
Para que a VU seja maior ou igual à VUP, é necessária a atuação de todos os intervenientes, de forma que na escolha de materiais e técnicas construtivas não seja levado em conta apenas o custo inicial, mas também a durabilidade.
Além dos valores de VUP apresentados na figura acima, a NBR 15575 (ABNT, 2013), em seu anexo C, também aborda valores mínimos e superiores de VUP para diversos itens da edificação, como muros divisórios, telhamento, impermeabilização, esquadrias, tubulações, dentre outros.
É importante ressaltar que, segundo a norma, o início da contagem dos prazos de vida útil, bem como dos prazos de garantia, é sempre o da data de conclusão do edifício habitacional, considerada neste caso pela data de emissão do “Habite-se”.
Prazos de Garantia
Em princípio, apresentamos os seguintes conceitos abordados pela NBR 15575 (ABNT, 2013):
Garantia legal: direito do consumidor de reclamar reparos, recomposição, devolução ou substituição do produto adquirido, conforme legislação vigente.
Garantia certificada: condições dadas pelo fornecedor por meio de certificado ou contrato de garantia para reparos, recomposição, devolução ou substituição do produto adquirido.
Prazo de garantia legal: período de tempo previsto em lei que o consumidor dispõe para reclamar dos vícios (defeitos) verificados na compra de produtos duráveis.
Prazo de garantia certificada: período de tempo, acima do prazo de garantia legal, oferecido voluntariamente pelo fornecedor (incorporador, construtor ou fabricante) na forma de certificado ou termo de garantia ou contrato, para que o consumidor possa reclamar dos vícios (defeitos) verificados na compra de seu produto. Este prazo pode ser diferenciado para cada um dos componentes do produto a critério do fornecedor.
Portanto, percebe-se que durante os prazos de garantia de cada elemento, o consumidor tem o direito de reclamar dos vícios verificados no mesmo. Segundo Mar (2015), prazo de garantia é aquele estabelecido na lei ou no contrato, durante o qual o construtor responde pelo vício, independentemente de culpa, devendo repará-lo sem esquiva, salvo se provar uma das causas excludentes da responsabilidade.
Mar (2015) ainda dispõe que os prazos de garantia indicados pela NBR 15575 (ABNT, 2013) são prazos recomendados, porque uma Norma Técnica da ABNT não tem força legal para impor prazos de garantia, visto que a garantia legal está prevista em lei. Porém, ainda que apenas recomendados, salienta-se que os prazos de garantia previstos no Anexo D – Parte 1 da norma são referências técnicas que vêm respaldadas na melhor fonte, que é o próprio meio técnico, e é de se prever que acabem sendo acolhidas pela sociedade em geral e pelos operadores do Direito.
Os prazos de garantia mínimos dos sistemas, elementos, componentes e instalações estão dispostos na íntegra no Anexo D da NBR 15575 (ABNT, 2013), porém, para facilitar a compreensão, dispôs-se na Tabela 1 os prazos de garantia dos principais itens da edificação, conforme estabelecido por essa norma.
Tabela 1 – Prazos de garantia conforme a NBR 15575 (ABNT, 2013)
Sistemas, elementos, componentes e instalações
Prazo de garantia
Fundações
5 ano
Estrutura
5 anos
Impermeabilização
5 anos
Integridade e vedação das instalações hidrossanitárias
5 anos
Paredes de vedação
5 anos
Aderência dos revestimentos em argamassa/gesso
5 anos
Estanqueidade de fachadas
3 anos
Funcionamento da instalação elétrica
3 anos
Funcionamento das instalações hidrossanitárias
3 anos
Fissuras nos revestimentos argamassados
2 anos
Aderência dos revestimentos em cerâmica/granito
2 anos
Pintura
2 anos
Fechaduras, ferragens, metais sanitários e equipamentos elétricos
1 ano
Fixação de vidros
1 ano
Esquadrias em madeira e aço
1 ano
Rejuntamento
Faz-se a ressalva apenas de que para os níveis de desempenho intermediário (I) e superior (S), recomenda-se que os prazos de garantia sejam acrescidos em 25%, para o nível I, e 50% ou mais, para o nível S.
Considerações Finais
Diante do exposto, verifica-se que a NBR 15575 (ABNT, 2013), ao estabelecer critérios e parâmetros para que os requisitos dos usuários sejam atendidos, constituiu uma grande inovação tecnológica para o setor da construção civil, auxiliando na organização do processo construtivo imobiliário, por meio da definição de competências e funções para projetistas, incorporadores, fornecedores de produto e usuários, contribuindo com a ordenação do mercado de consumo no âmbito da construção civil e também cooperando com o meio jurídico.
Como foi dito, apesar de as Normas Técnicas da ABNT não terem caráter de lei para impor prazos de vida útil e de garantia, é altamente recomendável que o profissional siga estes prazos, visto que eles consistem em referências pormenorizadas para diversos itens e sistemas da edificação, elaborados pelo meio técnico após pesquisa e estudo, e é provável que sejam acatados por juízes, promotores, advogados, bem como pela sociedade em geral. Além do mais, o atendimento às normas técnicas consiste em um dever do profissional, que é estabelecido no artigo 9º, inciso III, alínea “g”, do Código de Ética Profissional, adotado pela Resolução do Confea n° 1.004, de 27 de junho de 2003.
Em suma, no que se refere às responsabilidades dos agentes intervenientes no processo construtivo, quanto a vida útil e garantia do imóvel, cabe ao incorporador e/ou construtor estabelecer, em comum acordo com o projetista, a VUP de cada sistema da edificação, em valores não inferiores ao estabelecido pela NBR 15575 (ABNT, 2013), elaborar o “Manual de Uso, Operação e Manutenção” e entregá-lo ao proprietário quando da disponibilização da edificação para uso, mediante protocolo (CBIC, 2013).
Ao projetista cabe, além do estabelecimento da VUP da edificação e seus sistemas, a especificação de materiais, produtos e processos que atendam ao desempenho mínimo estabelecido na norma citada, com base nas normas pertinentes e no desempenho declarado pelos fabricantes do produto, e a indicação das atividades e processos de manutenção, uso e operação do edifício e seus sistemas que forem considerados em projeto para definição da VUP (CBIC, 2013).
Quanto aos fornecedores de insumo, sua função é estabelecer para seus produtos vida útil e prazos de garantia compatíveis com aqueles sugeridos na norma de desempenho e caracterizar o desempenho dos mesmos, conforme estabelece a norma (CBIC, 2013).
Por fim, aos usuários é devida a realização de manutenção da edificação conforme recomendado nos manuais fornecidos a ele pelo incorporador ou construtor e em atendimento às disposições da NBR 5674 (ABNT, 2012), devendo manter em arquivo a documentação comprobatória da realização das atividades de manutenção durante os prazos de vida útil. Além do mais, os usuários devem dar à edificação o uso adequado, condizente com suas finalidades, características e especificações, sem realizar modificações que prejudiquem o desempenho original entregue pela construtora, sendo que esta é isenta de responsabilidade pelas modificações não autorizadas (CBIC, 2013).
Em face das responsabilidades apresentadas, verifica-se que os valores de vida útil são teóricos, visto que projetistas, construtores e incorporadores não podem prever fatores que estão fora de seu controle. Porém, cabe a cada agente assegurar o cumprimento integral das normas técnicas aplicáveis, de forma a aumentar a qualidade e durabilidade das edificações, e ainda se resguardar diante de possíveis litígios quanto ao imóvel construído.
Referências
NBR 5674: Manutenção de Edificações – Procedimento. Rio de Janeiro, 2012.
NBR 14037: Manual de Operação Uso e Manutenção Das Edificações – Conteúdo e Recomendações Para Elaboração e Apresentação. Rio de Janeiro, 2011.
NBR 15575: Edificações Habitacionais – Desempenho. Parte 1: Requisitos gerais. Rio de Janeiro, 2013.
MAR, C. P. D. Direito na Construção Civil. São Paulo: PINI, 2015.
BRASIL. Lei n° 8.078, de 11 de setembro de 1990.
CBIC – Câmara Brasileira da Indústria da Construção. Desempenho de Edificações Habitacionais. Brasília, 2013.
Eng. Civil Letícia Carvalho Moreira
Assessora Técnica do Crea-GO
Fonte: https://www.creago.org.br/