Categoria: condomínio novo

STJ não proibiu Airbnb em condomínios

STJ não proibiu Airbnb em condomínios

No último dia 20 de abril, uma decisão da 4° Turma do Superior Tribunal de Justiça causou preocupação a milhares de pessoas que alugam apartamentos por meio de aplicativos como o Airbnb. Apesar de formar um precedente que pode ser prejudicial a todos que utilizam essa plataforma em condomínios, o STJ tratou de uma situação específica bastante peculiar, não devendo essa decisão ser utilizada como precedente em todos os casos.

O Recurso Especial nº 1.819.075/RS tratou de um processo ajuizado por um condomínio em face de condôminos que transformaram duas unidades do edifício em algo semelhante a um hostel, já que hospedavam três ou quatro pessoas, as quais alugavam quartos de forma autônoma. Além disso, constatou-se que havia alta rotatividade de pessoas, e que os condôminos prestavam serviços acessórios, como disponibilização de conexão à internet e lavagem de roupas.

No caso, a convenção condominial não proibia expressamente o uso de aplicativos como Airbnb, mas está expresso que a finalidade das unidades é exclusivamente residencial. Por isso, discutiu-se se a disponibilização de imóveis nas circunstâncias citadas acima corresponderia a um uso não-residencial.

Em 2019, o ministro relator Luis Felipe Salomão havia proferido um voto favorável aos condôminos, expressando o entendimento de que a situação concreta não desvirtuaria a finalidade residencial dos imóveis. Contudo, o ministro Raul Araújo pediu vistas, o que levou à suspensão do julgamento. Em abril de 2021, o julgamento foi retomado, com a apresentação de um voto-vista divergente.

De acordo com o ministro Raul Araújo, o conceito de residência pressupõe estabilidade, ainda que seja temporária, o que não se coadunaria com os contratos realizados por meio da Airbnb. Segundo ele, sequer seria possível caracterizar esse negócio jurídico como locação para temporada, pois essa modalidade exigiria, na sua concepção, contrato escrito firmado entre as partes.

O ministro Raul Araújo ainda destacou outros elementos que, segundo ele, violam a destinação residencial do imóvel, como a realização de reformas para transformar um cômodo em dois dormitórios, o que ampliou a capacidade do imóvel para receber hóspedes. Além disso, o oferecimento de serviços acessórios, como internet e lavagem de roupas, também descaracterizaria uma locação residencial. São argumentos bastante discutíveis, que já foram objeto de crítica em artigo escrito em 2018 nesta revista eletrônica.

Os ministros Isabel Galotti e Antonio Carlos Ferreira seguiram o voto-vista de Raul Araújo. A decisão é, de fato, preocupante porque o voto-vista apresenta argumentos no sentido de que os contratos realizados por meio da Airbnb não teriam finalidade residencial, mas seriam contratos atípicos de hospedagem com finalidade não residencial (o ministro evitou afirmar que se trata de finalidade comercial). De acordo com esse raciocínio, apesar de não corresponderem aos tipos contratuais previstos na Lei nº 11.771/2008, também não se enquadrariam na definição de locação residencial.

No entanto, os dois ministros que seguiram o voto-vista também deixaram claro que a decisão não deve servir de parâmetro para todos os casos que discutem a legalidade do uso da Airbnb por condôminos, já que o caso específico discutido nesse recurso especial apresentava algumas peculiaridades que afastavam a destinação residencial dos imóveis.

Ou seja, discutiu-se no julgamento do recurso se, havendo uma previsão expressão na convenção condominial de que a destinação das unidades é exclusivamente residencial, um condômino pode transformar suas unidades em uma espécie de hostel, fracionando-os e realizando contratos com diferentes hóspedes, havendo alta rotatividade e prestação de serviços acessórios, como disponibilização de internet e lavagem de roupas. A resposta do STJ foi negativa.

Apesar de ter assustado muitas pessoas, essa decisão não proibiu o uso da Airbnb por condôminos, basicamente por três motivos. Em primeiro lugar, o STJ não tem a função de legislar, mas de uniformizar a intepretação das leis federais. O tribunal não poderia proibir o uso de uma plataforma, mas apenas analisar se condomínios podem proibir esse tipo de contrato, levando-se em consideração as circunstâncias fáticas do caso, e a partir da interpretação da convenção condominial e da legislação.

Em segundo lugar, há, de fato, situações em que decisões do STJ são vinculantes, isto é, obrigam que outros casos semelhantes sigam o mesmo entendimento, caso se constate a ocorrência dos mesmos fatos. Trata-se dos chamados recursos repetitivos. Mas não é o caso do recurso especial discutido aqui.

Em terceiro lugar, há um cenário muito diverso de pessoas que utilizam Airbnb: há aqueles que disponibilizam um imóvel inteiro ao longo de meses; outros alugam um quarto de sua própria residência e continuam morando no local. Enfim, há situações que evidentemente não se assemelham ao caso discutido no recurso especial julgado pelo STJ. Da mesma forma, há convenções condominiais diversas: enquanto algumas estabelecem apenas que os condôminos não podem desvirtuar a finalidade residencial das unidades, outras preveem uma proibição expressa do uso de plataformas como Airbnb.

Portanto, apesar de a decisão do STJ ser preocupante, não se deve chegar à conclusão de que os condomínios residenciais podem proibir imediatamente todos os condôminos de utilizarem a plataforma para disponibilizar a terceiros parte ou todo de suas unidades. As discussões ainda devem se prolongar durante muito tempo nos tribunais enquanto não houver uma regulamentação dessa questão por meio do Poder Legislativo.

Marcelo Frullani Lopes é advogado do escritório Frullani Lopes Advogados, especialista em Direito e Tecnologia da Informação pela Escola Politécnica da USP e mestre em Filosofia e Teoria Geral do Direito pela USP.

Fonte: https://www.clicksindico.com.br

Vícios e defeitos de construção

Condomínio novo, novos moradores e muitas dúvidas no ar. O cuidado com o que foi entregue pela construtora deve ser grande, principalmente para checar se o condomínio foi executado conforme o prometido pela empresa. Afinal, segurança deve ser a prioridade de todos. 

Essa checagem, chamada também de vistoria, é fundamental. Se feita por um profissional, consegue encontrar vícios e defeitos na nova edificação. Isso permitirá ao síndico do empreendimento pedir à empresa que arrume o que estiver fora do acordado – o que impactará em um condomínio com áreas comuns melhores e mais seguras para todos.

Vícios e defeitos em novas construções podem ser considerados comuns na grande maioria dos casos. Há uma diferença técnica entre eles, veja:

  • Vícios, segundo o manual “Saúde dos Edifícios” do CREA-SP (Conselho Regional dos Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos), são “falhas que tornam o imóvel impróprio para o uso, ou lhe diminuem o valor”. Podemos citar aqui itens como vícios: material diferente do que consta no memorial descritivo, falta de espelhos nas instalações elétricas, vazamentos evidentes, etc.
  • Defeitos, segundo a mesma fonte, são falhas que podem “afetar a saúde e segurança do consumidor”, como por exemplo: pastilhas da fachada se desprendendo e podendo machucar moradores ou pedestres, uso de produtos tóxicos, como tintas fora dos padrões de segurança, material cortante em áreas como quadras e salão de festa, etc..

Os dois têm, porém, um ponto em comum: podem ser tanto aparentes como ocultos como aparentes. Ou seja, podem estar visíveis a um especialista – ou até a uma pessoa leiga em engenharia – ou estar invisível, como uma concretagem mal executada ou uma impermeabilização mal feita. Nesse caso, em que são ocultos os defeitos e vícios, a situação só irá ser percebida depois de algum tempo.

O que diz a lei

A garantia legal de uma construção é de cinco anos após a expedição do Habite-se. Mas o prazo legal para entrar com uma ação na Justiça é de 20 anos.

Vícios e defeitos podem gerar danos à própria obra, aos moradores e a terceiros (como uma pessoa que passa na rua e é atingida por materiais caídos da obra).

O que dificulta um pouco para o condomínio, ao demorar para entrar com a ação, é que, com o passar dos anos, fica cada vez mais desafiador comprovar que aquele problema foi realmente causado pela construtora ao executar a edificação – e não devido às intervenções feitas no local com o passar dos anos.

Precaução

Por isso é de suma importância que o primeiro síndico do empreendimento se cerque de cuidados no momento de “receber” as áreas comuns.

O primeiro cuidado é ter em mãos todos os documentos necessários para essa checagem: habite-se, AVCB, manual do proprietário, entre outros, para ter uma base documental para comparar o que foi acordado com o que foi efetivamente entregue.

“O síndico deve ‘receber’ sem ressalvas as áreas comuns apenas com apoio documental e profissional, para que isso possa ser feito com a maior segurança possível para ele e para os moradores”, aponta Zeferino Velloso, engenheiro e diretor da VIP, empresa de inspeções prediais.

Para isso, uma vistoria geral é necessária – e deve ser feita por um engenheiro, caso o síndico não seja da área. O profissional deve checar se há vazamentos, rachaduras e se instalações elétricas e hidráulicas estão de acordo com o prometido.

O assunto é tão importante que conta até com uma norma técnica para balizar o assunto. É a NBR 5671, que está em revisão. 

A norma pede que o síndico (ou seu preposto, como um engenheiro), emita um laudo, após a vistoria, para informar a construtora se os espaços estão adequados ou não. Caso haja necessidade de reparos, o síndico deve discriminá-los.

Nesse momento, como é comum haver algumas demandas, o ideal é organizar uma lista dos problemas das áreas comuns, e outra das áreas privativas, pedindo para cada condômino inspecionar sua unidade e informar por escrito ao síndico o que não está de acordo com o que havia sido descrito no momento da compra .

Depois de entregue esse o documento, o usual é que a construtora faça as alterações pedidas. Porém, se as negociações amigáveis com a empresa não impactarem em resultados, pode-se entrar com uma ação judicial de “obrigação de fazer”.

A ação pode ser em nome do condomínio. Nesse caso, o juiz deve nomear um perito para realizar uma vistoria na edificação. Além da ação de “obrigação de fazer”, pode-se também requerer indenização por “perdas e danos”. Esta prescreve em 20 anos, segundo jurisprudência do STJ (Superior Tribunal de Justiça).

Fonte: Sindiconet