Autor: homehelprs

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Imóvel em condomínio comprado em leilão

Imóvel em condomínio comprado em leilão

Quando há um imóvel em condomínio comprado em leilão, quem é responsável pelo pagamento da taxa condominial? Entenda esta e outras questões.

Existem particularidades que o síndico deve conhecer para lidar com imóvel em condomínio comprado em leilão. Essa situação pode acontecer, por exemplo, quando os débitos condominiais são objeto de ação judicial.

Confira a seguir algumas considerações sobre o assunto!

O pagamento da taxa de condomínio é uma obrigação do condômino prevista em lei. Diante da inadimplência do proprietário, o síndico deve atuar para resolver a situação o mais rápido possível. Notificações e acordos podem ser uma solução, mas há casos em que a Justiça é acionada.

Mas e quando for o caso de imóvel em condomínio comprado em leilão com débitos condominiais?

Um exemplo simples dessa situação é o proprietário em dívida com o condomínio que, em ação judicial, tem seu imóvel leiloado. Imagine que, neste leilão, o valor arrecadado não foi suficiente para quitar a dívida com o condomínio, pois ela era muito alta.

Neste caso, é importante ressaltar que a taxa condominial é uma obrigação chamada de propter rem. Ou seja, provém do próprio imóvel.

Na prática, a partir da arrematação e transferência da propriedade ao arrematante, é este o responsável por quitar o débito condominial se ele já tiver ciência da situação. É o entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

Para o tribunal, portanto, o arrematante responde pela dívida condominial preexistente à arrematação se tiver ciência prévia e inequívoca da situação, mesmo se não houver previsão no edital.

Assim, o síndico terá direito de realizar cobranças relativas ao imóvel em condomínio comprado em leilão.

Discussão sobre a posse do imóvel

Uma situação que pode ocorrer com imóvel em condomínio comprado em leilão é a posse do imóvel.

Imagine que José arrematou o imóvel em leilão em dezembro de 2018. No entanto, a imissão da posse (quando ele conseguiu entrar no apartamento) se deu em dezembro de 2020. Foram 24 meses até que ele conseguisse entrar no imóvel. As taxas condominiais desse período não foram pagas.

E agora?

O antigo proprietário falou que José teria a responsabilidade pelo pagamento, e que o produto do leilão (dinheiro referente ao imóvel leiloado) não poderia ser envolvido. Para José, como a posse continuou com o antigo proprietário durante esse período, ele seria responsável. Quem tem razão?

José está correto.

O pensamento aceito pelo STJ é semelhante ao que ocorre na compra e venda de imóveis na planta, em que o proprietário passa a ser responsável pela taxa condominial somente com a entrega das chaves. Em outras palavras, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais aparece diante da relação jurídica material com o imóvel. Na prática, a imissão na posse pelo comprador.

Pagamento do condomínio enquanto ocorre o leilão

Podem passar muitos meses do momento em que o juiz determina o leilão do imóvel até a arrematação.

E quem será o responsável pelo pagamento do condomínio durante esse período?

O proprietário atual. Novamente, pense que essa é uma obrigação vinculada ao imóvel. Quem for o proprietário será responsável por esse pagamento.

O imóvel em condomínio comprado em leilão traz uma série de questões. O pagamento pelos débitos condominiais é algo relevante para o síndico, que deve combater a inadimplência. Para tanto, deve saber exatamente de quem cobrar. Neste caso, o proprietário do imóvel é o responsável.

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Área comum de uso exclusivo no condomínio

Como fica a manutenção de uma área comum de uso exclusivo no condomínio? Quem é o responsável pelo pagamento e como a situação deve ser regularizada? Veja.

Um conflito incômodo nos condomínios diz respeito à área comum de uso exclusivo. Diferente da área comum do condomínio, à qual todos têm acesso, esse espaço é usufruído por poucos. Isso é permitido? Quem arca com a manutenção dele?

Veja essa e outras questões!

O que é uma área comum de uso exclusivo no condomínio? 

A área comum de uso exclusivo no condomínio é a área comum no edifício que serve somente ao uso dos moradores de uma única unidade. O hall exclusivo de elevador, que é uma tendência do mercado imobiliário de luxo, é um bom exemplo. 

Este espaço é utilizado somente por determinadas pessoas, mas continua sendo do condomínio. Em outras palavras, ocorre uma cessão de uso de espaço, mas o proprietário da unidade não o incorpora em sua propriedade.

De onde decorre a área comum de uso exclusivo?

A área comum de uso exclusivo pode decorrer de três fontes:

Ocupação sem autorização, sem prejuízo aos demais condôminos e por longo tempo: decorre do uso contínuo e sem problemas. Vale destacar que, mesmo neste caso, a área não é passível de usucapião.

Autorização formal: existe uma disposição em convenção de condomínio ou ata de assembleia condominial que autoriza o proprietário a utilizar aquele espaço.

Autorização verbal: não existe um documento propriamente dito. O condômino utiliza aquele local e não há resistência dos demais proprietários.

Para evitar problemas futuros, é sempre interessante que a situação esteja prevista na convenção de condomínio.

Quem é responsável pela manutenção da área? 

O Código Civil prevê a possibilidade da existência de área comum de uso exclusivo no condomínio. No mesmo sentido, faz a ressalva sobre as despesas relativas a ela.

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Em outras palavras, aquele que usufrui do espaço é responsável pela sua manutenção. Este artigo do Código Civil consagra a vedação ao enriquecimento sem causa. Afinal, os demais condôminos não podem usufruir do local. Portanto, não devem ser responsáveis por assumir despesas de algo que em nada lhes servem.

Situações particulares de uso exclusivo de área comum

Há situações particulares acerca da área comum do condomínio e da área comum de uso exclusivo. Um quintal que serve somente ao proprietário da unidade do térreo é um caso clássico, em que as despesas de manutenção são de responsabilidade dele.

Mas e no caso de um problema de infiltração no telhado, que é acessado exclusivamente pela cobertura? Quem deverá arcar com esses custos?

O telhado é considerado parte comum (art. 1.331 do Código Civil). Mas a mesma legislação aponta que cabe ao proprietário do terraço de cobertura as despesas da sua conservação (art. 1.344). Estamos diante de um impasse? 

De certa forma, sim, porque a lei não é clara. Há divergência inclusive entre os especialistas. Mas uma interpretação aceitável aponta para duas regras:

A responsabilidade pela manutenção será do proprietário da cobertura se a área for acessada somente pela sua unidade. Ou seja, se for área comum de uso exclusivo. 

A responsabilidade pela manutenção será do condomínio quando o teto da última unidade for formado pela laje, componente do esqueleto do edifício.

A área comum de uso exclusivo no condomínio pode causar confusões quanto às despesas de manutenção. No entanto, o importante é deixar claro, por meio da convenção, de que o proprietário que se serve deste espaço pode utilizá-lo e que arcará com os custos.

Fonte:

 

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