Vícios e defeitos de construção

Condomínio novo, novos moradores e muitas dúvidas no ar. O cuidado com o que foi entregue pela construtora deve ser grande, principalmente para checar se o condomínio foi executado conforme o prometido pela empresa. Afinal, segurança deve ser a prioridade de todos. 

Essa checagem, chamada também de vistoria, é fundamental. Se feita por um profissional, consegue encontrar vícios e defeitos na nova edificação. Isso permitirá ao síndico do empreendimento pedir à empresa que arrume o que estiver fora do acordado – o que impactará em um condomínio com áreas comuns melhores e mais seguras para todos.

Vícios e defeitos em novas construções podem ser considerados comuns na grande maioria dos casos. Há uma diferença técnica entre eles, veja:

  • Vícios, segundo o manual “Saúde dos Edifícios” do CREA-SP (Conselho Regional dos Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos), são “falhas que tornam o imóvel impróprio para o uso, ou lhe diminuem o valor”. Podemos citar aqui itens como vícios: material diferente do que consta no memorial descritivo, falta de espelhos nas instalações elétricas, vazamentos evidentes, etc.
  • Defeitos, segundo a mesma fonte, são falhas que podem “afetar a saúde e segurança do consumidor”, como por exemplo: pastilhas da fachada se desprendendo e podendo machucar moradores ou pedestres, uso de produtos tóxicos, como tintas fora dos padrões de segurança, material cortante em áreas como quadras e salão de festa, etc..

Os dois têm, porém, um ponto em comum: podem ser tanto aparentes como ocultos como aparentes. Ou seja, podem estar visíveis a um especialista – ou até a uma pessoa leiga em engenharia – ou estar invisível, como uma concretagem mal executada ou uma impermeabilização mal feita. Nesse caso, em que são ocultos os defeitos e vícios, a situação só irá ser percebida depois de algum tempo.

O que diz a lei

A garantia legal de uma construção é de cinco anos após a expedição do Habite-se. Mas o prazo legal para entrar com uma ação na Justiça é de 20 anos.

Vícios e defeitos podem gerar danos à própria obra, aos moradores e a terceiros (como uma pessoa que passa na rua e é atingida por materiais caídos da obra).

O que dificulta um pouco para o condomínio, ao demorar para entrar com a ação, é que, com o passar dos anos, fica cada vez mais desafiador comprovar que aquele problema foi realmente causado pela construtora ao executar a edificação – e não devido às intervenções feitas no local com o passar dos anos.

Precaução

Por isso é de suma importância que o primeiro síndico do empreendimento se cerque de cuidados no momento de “receber” as áreas comuns.

O primeiro cuidado é ter em mãos todos os documentos necessários para essa checagem: habite-se, AVCB, manual do proprietário, entre outros, para ter uma base documental para comparar o que foi acordado com o que foi efetivamente entregue.

“O síndico deve ‘receber’ sem ressalvas as áreas comuns apenas com apoio documental e profissional, para que isso possa ser feito com a maior segurança possível para ele e para os moradores”, aponta Zeferino Velloso, engenheiro e diretor da VIP, empresa de inspeções prediais.

Para isso, uma vistoria geral é necessária – e deve ser feita por um engenheiro, caso o síndico não seja da área. O profissional deve checar se há vazamentos, rachaduras e se instalações elétricas e hidráulicas estão de acordo com o prometido.

O assunto é tão importante que conta até com uma norma técnica para balizar o assunto. É a NBR 5671, que está em revisão. 

A norma pede que o síndico (ou seu preposto, como um engenheiro), emita um laudo, após a vistoria, para informar a construtora se os espaços estão adequados ou não. Caso haja necessidade de reparos, o síndico deve discriminá-los.

Nesse momento, como é comum haver algumas demandas, o ideal é organizar uma lista dos problemas das áreas comuns, e outra das áreas privativas, pedindo para cada condômino inspecionar sua unidade e informar por escrito ao síndico o que não está de acordo com o que havia sido descrito no momento da compra .

Depois de entregue esse o documento, o usual é que a construtora faça as alterações pedidas. Porém, se as negociações amigáveis com a empresa não impactarem em resultados, pode-se entrar com uma ação judicial de “obrigação de fazer”.

A ação pode ser em nome do condomínio. Nesse caso, o juiz deve nomear um perito para realizar uma vistoria na edificação. Além da ação de “obrigação de fazer”, pode-se também requerer indenização por “perdas e danos”. Esta prescreve em 20 anos, segundo jurisprudência do STJ (Superior Tribunal de Justiça).

Fonte: Sindiconet

Como funciona e como usar o Fundo de Reserva em condomínios

fundo de reserva é a mais famosa e tradicional forma de arrecadação extra. Normalmente, consta na convenção o percentual da taxa condominial que deve ser destinado ao fundo.

Em geral, essa alíquota varia de 5% a 10% e é a única forma de arrecadação extra a figurar nas convenções.

As outras formas de arrecadação, como fundo de obras, e para outros fins, e rateios extras podem ser criadas por assembleias.

A sua principal destinação é garantir a continuidade e o bom funcionamento do condomínio em caso de despesas imprevistas e emergenciais, além de acumular recursos para viabilizar a necessidade grandes reformas futuras, por exemplo.

Os fundos são, em essência, uma forma de separar uma parcela de dinheiro da conta comum do condomínio. Assim, fica mais fácil gerir uma arrecadação para certo fim.

Por se tratar de uma arrecadação na maioria das vezes de médio a longo prazo, fundos de reserva costumam acumular valores consideráveis.

Portanto, é importante que o montante acumulado seja aplicado em instituições financeiras para não perder seu valor real. 

Os especialistas consultados ressaltam, no entanto, que aplicações em imóveis ou ações não devem ser consideradas para este fim.

Prefira manter o dinheiro aplicado em rendimentos que não ofereçam risco e programe o uso do montante excedente para futuras melhorias que possam ser previamente discutidas e aprovadas em assembleia”, orienta o advogado José Loureiro Junior.

Como usar corretamente o fundo de reserva do condomínio

Algo que incomoda os moradores é o uso de um fundo para suprir outro problema. Mas o síndico pode, sim, se utilizar daquele caixa para sanar alguma outra emergência, como um elevador queimado.

Nesse caso, o uso parcial ou total do fundo deve ser reposto e para deixar tudo claro aos condôminos, também deve ser ratificado em ata na próxima assembleia.

Mesmo assim, os usos possíveis do fundo de reserva, especificamente, devem estar citados na convenção do condomínio.

Caso não haja menção a isso, quando houver necessidade do uso dessa arrecadação, uma votação em assembleia deverá ratificá-la.

Inquilinos devem pagar pelo fundo de reservas do condomínio? 

Muito se questiona sobre a participação dos inquilinos para a formação de fundos dos mais diversos em condomínios.

O aceito é que os inquilinos arquem com as despesas ordinárias, que são as despesas do dia-a-dia, como água, luz e pagamento de funcionários.

Já condôminos, donos do imóvel, são os responsáveis por investir em melhorias, como pintura de fachada, e obras no jardim – já que esse tipo de benfeitoria aumenta o valor do bem.

Para facilitar a contabilidade – e a separação das contas – o ideal é a abertura de contas ou aplicações separadas: uma para despesas ordinárias e outras para fundos específicos.

Mas há também casos em que inquilinos devem arcar com os rateios extras. É quando esses foram usados para cobrir despesas ordinárias.

Em casos de alta inadimplência, por exemplo, pode-se ter usado uma arrecadação extra para pagar as contas do mês. Nesse caso, os inquilinos devem, sim, contribuir para a sua restauração.