O que configura uso indevido de vaga de garagem em condomínio?

Um dos pontos que geram dúvidas e discussões entre condôminos é o uso indevido da vaga de garagem em condomínio.

Muitas vezes, os moradores que são donos de veículos entram em conflitos por causa do uso do espaço, sendo um dos assuntos campeões de reclamações para os síndicos.

Contudo, você sabe quais situações, realmente, configuram a utilização indevida do espaço? A legislação traz regras importantes sobre o assunto, mas elas são complementadas pela convenção do condomínio.

Para facilitar a compreensão sobre o assunto, preparei uma lista, com as principais situações que podem configurar o uso indevido da garagem de condomínio e as penalidades aplicáveis. 

Locação ou venda para terceiros. 

A locação e venda de vagas de garagem autônomas podem ser alugadas pelo proprietário para outros moradores do condomínio, desde que seja uma unidade autônoma. No entanto, a negociação com terceiros (inclusive familiares que não residam no local) só poderá ser feita se houver autorização expressa na convenção de condomínio.

Vale ressaltar que se a vaga não fizer parte da unidade autônoma e, por isso, pertença ao condomínio, não é possível negociá-las, já que elas não pertencem ao morador, mesmo que ele tenha autorização para o uso.

Utilização da vaga como depósito. 

Muitas vezes, os moradores utilizam a garagem como depósito para armazenar itens que não querem mais nos apartamentos, mas também não desejam se desfazer. Outra prática é usar o espaço para guardar materiais que serão utilizados em reformas e outras alterações no imóvel.

Além disso, eventuais danos aos objetos podem trazer problemas ao condomínio. 

Por causa disso, essa prática é prejudicial à higiene do espaço e se torna um atrativo para roedores, então costuma ser proibida nas convenções.

Desrespeito do limite demarcado

As vagas de garagem contam com marcações sobre os limites que devem ser observados ao estacionar o veículo. Eles são pensados de modo que permita a circulação dos moradores e a abertura das portas, para entrar ou sair do carro confortavelmente.

Assim, quando um morador estaciona sem observar os limites, ele atrapalha o uso pelos outros condôminos e, em alguns casos, impede que os carros estacionem nas vagas corretamente. Geralmente, o desrespeito acontece na tentativa de estacionar mais veículos do que o indicado, com carros, motos e bicicletas, por exemplo.

Uso de vagas alheias. 

Um erro comum e que traz muitos transtornos é o uso de vagas alheias apenas porque estão vazias. Ao perceber que determinado espaço fica sem carros em certos dias ou horários, alguns moradores acreditam que tem direito de utilizá-las livremente porque, supostamente, não prejudicaria o verdadeiro dono. Assim, elas são usadas por moradores e seus visitantes, causando transtornos quando o dono da vaga tenta estacionar o carro.

Outra prática é aproveitar as vagas de estacionamento das unidades desocupadas, já que não existem moradores. Contudo, mesmo que não existe o risco de prejudicar outro morador, a ocorrência de danos no veículo e outros problemas decorrentes do uso indevido da vaga pode trazer prejuízos ao condomínio.

Desse modo, mesmo que o espaço não seja utilizado e pertença ao imóvel desocupado, é fundamental evitar o uso indevido de vaga de garagem em condomínio, para não ter problemas.

Penalidades aplicáveis pela utilização indevida da vaga. 

As sanções aplicáveis em caso de utilização indevida da vaga por um morador devem estar previstas na convenção de condomínio. Assim, é comum a previsão de advertências e multas em caso de reincidência.

Aqui, é fundamental que o síndico fiscalize as práticas e aplique as penalidades previstas, caso contrário, as irregularidades podem se tornar cada vez mais recorrentes e resultar em prejuízos. Em alguns casos, o uso indevido pode resultar em danos aos veículos e a falta de fiscalização pode configurar negligência, resultando em problemas judiciais.

Agora que você já sabe o que configura uso indevido de vaga de garagem em condomínio e as penalidades aplicadas, tenha atenção às normas de condomínio, adote boas práticas e ajude a fiscalizar a utilização por todos os moradores para evitar irregularidades.

Fonte: Papo Condominial

– Texto de Clodoaldo Lima
Sócio na Zabalegui & De Lima Advogados

Nem sempre a assembleia condominial prevalece

Quantas vezes já ouvimos falar que “a assembleia é soberana”, não é mesmo? Este artigo mostra que há, pelo menos, três fontes normativas com mais poder, as quais poderão invalidar as decisões da reunião

Por André Junqueira*

Uma das frases mais repetidas no segmento condominial é de que a assembleia do condomínio é soberana.

Essa afirmação é repetida frequentemente por juízes, advogados, administradores, síndicos e, principalmente, pelos próprios condôminos.

No entanto, tal assertiva é correta? Uma assembleia de condomínio é soberana? Qual a extensão dessa “soberania”? Nesse breve trabalho, esses questionamentos serão respondidos.

Definição de soberania e hierarquização da assembleia no ordenamento jurídico

Primeiramente, o que seria exatamente o adjetivo “soberano”? Soberano é aquele que exerce supremo poder e autoridade, bem como também pode ser entendido por quem detém o domínio sobre algo ou alguém.

Pois bem, para avaliar se uma assembleia é soberana, temos que tentar encontrar sua posição dentro de uma hierarquia normativa do nosso ordenamento jurídico, mesmo que de forma resumida e objetiva.

1º lugar – Constituição, Leis e outras normas públicas

A primeira posição é ocupada obviamente pela maior fonte normativa, que são as normas editadas e criadas pelo Poder Legislativo e outros órgãos competentes.

Nesse primeiro ponto, visando encurtar esse estudo, estão inseridos a Constituição Federal, Leis Complementares, Lei Ordinárias, Medidas Provisórias, Decretos etc. em âmbito federal, estadual e municipal.

Naturalmente, existe uma hierarquia entre todas essas normas, mas não daremos enfoque a esse aspecto nesse trabalho.

Nenhuma convenção ou assembleia pode afrontar a constituição, legislação ou normas de ordem pública, sob pena de invalidação (vício de nulidade – artigo 166, geralmente incisos IV a VII, do Código Civil Brasileiro).

2º lugar – Direitos adquiridos pelos condôminos – em decorrência de direitos e garantias preservados

Constitucionalmente ou através de outras leis, como o Código Civil, nenhuma convenção ou assembleia pode prejudicar direitos de titularidade de um condômino.

Uma assembleia não pode retirar o voto de um condômino sem embasamento legal (art. 1.335, III, do Código Civil), não pode lhe privar de acesso à unidade autônoma (art. 1.335, I, do Código Civil), não pode extinguir vaga de garagem de propriedade exclusiva, dentre outros.

Muito embora nem sempre seja cristalino o limite entre a decisão assemblear e o direito individual, uma vez ultrapassado esse limite, a assembleia está sujeita à invalidação (vício de nulidade – artigo 166, geralmente incisos IV a VII, do Código Civil Brasileiro).

3º lugar – Convenção do condomínio

Tanto por força da Código Civil (Lei Federal nº 10.406/2002) quanto da antiga Lei de Condomínios (Lei Federal nº 4.591/1964), a convenção é que determina a forma de convocação, quóruns e competência das assembleias, além de outros aspectos não definidos por lei (artigos 1.332 e 1.334 do Código Civil Brasileiro).

Isso significa dizer que a assembleia é subordinada à convenção. Contudo, há uma assembleia que pode se equiparar à convenção: a que conta com 2/3 dos votos de todo o condomínio e item de pauta adequado para sua alteração (artigo 1.351, 1ª parte, do Código Civil Brasileiro).

Na hipótese de a assembleia descumprir a convenção, também pode se sujeitar à invalidação (vício de anulabilidade, muito embora alguma doutrina e julgados sustentem que é também um vício de nulidade). 

Em breve síntese, foram citadas três fontes normativas com mais poder do que as assembleias. A assembleia somente prevaleceria no que resta, além de ser superior a todos os demais órgãos da administração do condomínio, prestadores de serviço, empregados e demais colaboradores do condomínio.

Os riscos da falsa concepção de soberania das assembleias de condomínio 

Tendo em vista o que foi abordado no último tópico, já é possível verificar que as decisões das assembleias não são soberanas e podem sim ser objeto de revisão judicial quando contrariarem norma de ordem pública, desrespeitar direito de algum condômino ou descumprir a convenção do condomínio.

Também como mencionado, nem sempre é simples se concluir que determinada assembleia descumpriu a lei, direito adquirido de proprietário ou a convenção do próprio condomínio, mas uma vez ultrapassado o limite, a assembleia não prevalece perante os demais citados.

Por essa razão, realizar uma assembleia sem um advogado presente é um ato de extrema coragem ou descaso que pode gerar sérias consequências jurídicas ao condomínio, aos condôminos e aos gestores do condomínio.

Durante a realização da assembleia, um advogado experiente pode alertar a mesa que preside os trabalhos bem como todos os presentes de que determinada decisão pode gerar risco jurídico, retificando o que for necessário antes de qualquer prejuízo seja causado.

A ilusão de que uma assembleia seria soberana é o prelúdio do fracasso da reunião, pois os presentes negligenciarão os cuidados jurídicos necessários que se evite uma posterior rediscussão e invalidação da assembleia em meio judicial.

Alguns problemas podem ficar evidentes ainda durante a assembleia mas podem ser ignorados pela ausência de assessoria especializada, mas a maioria dos problemas surgem depois, uma vez que os que se sentem prejudicados podem mover ações judiciais entre 2 anos (artigo 179 do Código Civil, quando o ato é anulável) ou sem prazo determinado (quando o ato é nulo).

Conclusão

Levando em conta o que foi exposto, pode-se concluir que a afirmação de que a assembleia ou suas decisões são soberanas está bem longe da realidade.

De fato, a assertiva “a assembleia é soberana” é mais repetida como uma forma de tentar se silenciar uma discussão em reuniões, mas é uma frase equivocada que carrega grande imprecisão jurídica e gera riscos de impugnação judicial do ato.

A bem da verdade, melhor seria afirmar, genericamente, que “a lei é soberana” ou o “condôminos são soberanos quanto aos seus direitos adquiridos” ou, ainda, mesmo que de forma forçada, que “a convenção é soberana” do que afirmar que a decisão da assembleia é soberana, pois sua “soberania” estaria condicionada aos três primeiros. 

Enfim, o adjetivo “soberana” tem sido utilizado de forma inadequada, distorcendo seu real significado quando aplicado à assembleia. Se algo é soberano, pode-se dizer que é a “Lei”, mencionada de forma genérica, englobando a Constituição, Leis Complementares, Leis Ordinárias etc.

Fonte: Sindiconet