O que configura uso indevido de vaga de garagem em condomínio?

Um dos pontos que geram dúvidas e discussões entre condôminos é o uso indevido da vaga de garagem em condomínio.

Muitas vezes, os moradores que são donos de veículos entram em conflitos por causa do uso do espaço, sendo um dos assuntos campeões de reclamações para os síndicos.

Contudo, você sabe quais situações, realmente, configuram a utilização indevida do espaço? A legislação traz regras importantes sobre o assunto, mas elas são complementadas pela convenção do condomínio.

Para facilitar a compreensão sobre o assunto, preparei uma lista, com as principais situações que podem configurar o uso indevido da garagem de condomínio e as penalidades aplicáveis. 

Locação ou venda para terceiros. 

A locação e venda de vagas de garagem autônomas podem ser alugadas pelo proprietário para outros moradores do condomínio, desde que seja uma unidade autônoma. No entanto, a negociação com terceiros (inclusive familiares que não residam no local) só poderá ser feita se houver autorização expressa na convenção de condomínio.

Vale ressaltar que se a vaga não fizer parte da unidade autônoma e, por isso, pertença ao condomínio, não é possível negociá-las, já que elas não pertencem ao morador, mesmo que ele tenha autorização para o uso.

Utilização da vaga como depósito. 

Muitas vezes, os moradores utilizam a garagem como depósito para armazenar itens que não querem mais nos apartamentos, mas também não desejam se desfazer. Outra prática é usar o espaço para guardar materiais que serão utilizados em reformas e outras alterações no imóvel.

Além disso, eventuais danos aos objetos podem trazer problemas ao condomínio. 

Por causa disso, essa prática é prejudicial à higiene do espaço e se torna um atrativo para roedores, então costuma ser proibida nas convenções.

Desrespeito do limite demarcado

As vagas de garagem contam com marcações sobre os limites que devem ser observados ao estacionar o veículo. Eles são pensados de modo que permita a circulação dos moradores e a abertura das portas, para entrar ou sair do carro confortavelmente.

Assim, quando um morador estaciona sem observar os limites, ele atrapalha o uso pelos outros condôminos e, em alguns casos, impede que os carros estacionem nas vagas corretamente. Geralmente, o desrespeito acontece na tentativa de estacionar mais veículos do que o indicado, com carros, motos e bicicletas, por exemplo.

Uso de vagas alheias. 

Um erro comum e que traz muitos transtornos é o uso de vagas alheias apenas porque estão vazias. Ao perceber que determinado espaço fica sem carros em certos dias ou horários, alguns moradores acreditam que tem direito de utilizá-las livremente porque, supostamente, não prejudicaria o verdadeiro dono. Assim, elas são usadas por moradores e seus visitantes, causando transtornos quando o dono da vaga tenta estacionar o carro.

Outra prática é aproveitar as vagas de estacionamento das unidades desocupadas, já que não existem moradores. Contudo, mesmo que não existe o risco de prejudicar outro morador, a ocorrência de danos no veículo e outros problemas decorrentes do uso indevido da vaga pode trazer prejuízos ao condomínio.

Desse modo, mesmo que o espaço não seja utilizado e pertença ao imóvel desocupado, é fundamental evitar o uso indevido de vaga de garagem em condomínio, para não ter problemas.

Penalidades aplicáveis pela utilização indevida da vaga. 

As sanções aplicáveis em caso de utilização indevida da vaga por um morador devem estar previstas na convenção de condomínio. Assim, é comum a previsão de advertências e multas em caso de reincidência.

Aqui, é fundamental que o síndico fiscalize as práticas e aplique as penalidades previstas, caso contrário, as irregularidades podem se tornar cada vez mais recorrentes e resultar em prejuízos. Em alguns casos, o uso indevido pode resultar em danos aos veículos e a falta de fiscalização pode configurar negligência, resultando em problemas judiciais.

Agora que você já sabe o que configura uso indevido de vaga de garagem em condomínio e as penalidades aplicadas, tenha atenção às normas de condomínio, adote boas práticas e ajude a fiscalizar a utilização por todos os moradores para evitar irregularidades.

Fonte: Papo Condominial

– Texto de Clodoaldo Lima
Sócio na Zabalegui & De Lima Advogados

Vícios e defeitos de construção

Condomínio novo, novos moradores e muitas dúvidas no ar. O cuidado com o que foi entregue pela construtora deve ser grande, principalmente para checar se o condomínio foi executado conforme o prometido pela empresa. Afinal, segurança deve ser a prioridade de todos. 

Essa checagem, chamada também de vistoria, é fundamental. Se feita por um profissional, consegue encontrar vícios e defeitos na nova edificação. Isso permitirá ao síndico do empreendimento pedir à empresa que arrume o que estiver fora do acordado – o que impactará em um condomínio com áreas comuns melhores e mais seguras para todos.

Vícios e defeitos em novas construções podem ser considerados comuns na grande maioria dos casos. Há uma diferença técnica entre eles, veja:

  • Vícios, segundo o manual “Saúde dos Edifícios” do CREA-SP (Conselho Regional dos Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos), são “falhas que tornam o imóvel impróprio para o uso, ou lhe diminuem o valor”. Podemos citar aqui itens como vícios: material diferente do que consta no memorial descritivo, falta de espelhos nas instalações elétricas, vazamentos evidentes, etc.
  • Defeitos, segundo a mesma fonte, são falhas que podem “afetar a saúde e segurança do consumidor”, como por exemplo: pastilhas da fachada se desprendendo e podendo machucar moradores ou pedestres, uso de produtos tóxicos, como tintas fora dos padrões de segurança, material cortante em áreas como quadras e salão de festa, etc..

Os dois têm, porém, um ponto em comum: podem ser tanto aparentes como ocultos como aparentes. Ou seja, podem estar visíveis a um especialista – ou até a uma pessoa leiga em engenharia – ou estar invisível, como uma concretagem mal executada ou uma impermeabilização mal feita. Nesse caso, em que são ocultos os defeitos e vícios, a situação só irá ser percebida depois de algum tempo.

O que diz a lei

A garantia legal de uma construção é de cinco anos após a expedição do Habite-se. Mas o prazo legal para entrar com uma ação na Justiça é de 20 anos.

Vícios e defeitos podem gerar danos à própria obra, aos moradores e a terceiros (como uma pessoa que passa na rua e é atingida por materiais caídos da obra).

O que dificulta um pouco para o condomínio, ao demorar para entrar com a ação, é que, com o passar dos anos, fica cada vez mais desafiador comprovar que aquele problema foi realmente causado pela construtora ao executar a edificação – e não devido às intervenções feitas no local com o passar dos anos.

Precaução

Por isso é de suma importância que o primeiro síndico do empreendimento se cerque de cuidados no momento de “receber” as áreas comuns.

O primeiro cuidado é ter em mãos todos os documentos necessários para essa checagem: habite-se, AVCB, manual do proprietário, entre outros, para ter uma base documental para comparar o que foi acordado com o que foi efetivamente entregue.

“O síndico deve ‘receber’ sem ressalvas as áreas comuns apenas com apoio documental e profissional, para que isso possa ser feito com a maior segurança possível para ele e para os moradores”, aponta Zeferino Velloso, engenheiro e diretor da VIP, empresa de inspeções prediais.

Para isso, uma vistoria geral é necessária – e deve ser feita por um engenheiro, caso o síndico não seja da área. O profissional deve checar se há vazamentos, rachaduras e se instalações elétricas e hidráulicas estão de acordo com o prometido.

O assunto é tão importante que conta até com uma norma técnica para balizar o assunto. É a NBR 5671, que está em revisão. 

A norma pede que o síndico (ou seu preposto, como um engenheiro), emita um laudo, após a vistoria, para informar a construtora se os espaços estão adequados ou não. Caso haja necessidade de reparos, o síndico deve discriminá-los.

Nesse momento, como é comum haver algumas demandas, o ideal é organizar uma lista dos problemas das áreas comuns, e outra das áreas privativas, pedindo para cada condômino inspecionar sua unidade e informar por escrito ao síndico o que não está de acordo com o que havia sido descrito no momento da compra .

Depois de entregue esse o documento, o usual é que a construtora faça as alterações pedidas. Porém, se as negociações amigáveis com a empresa não impactarem em resultados, pode-se entrar com uma ação judicial de “obrigação de fazer”.

A ação pode ser em nome do condomínio. Nesse caso, o juiz deve nomear um perito para realizar uma vistoria na edificação. Além da ação de “obrigação de fazer”, pode-se também requerer indenização por “perdas e danos”. Esta prescreve em 20 anos, segundo jurisprudência do STJ (Superior Tribunal de Justiça).

Fonte: Sindiconet