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Incêndio dentro no condomínio

Descuidos simples podem dar início a incêndio dentro no condomínio

Incêndios domésticos são acidentes mais fáceis de acontecer do que se imagina. E o período de isolamento social acentuou esses perigos. Em março de 2020, época do decreto de quarentena em São Paulo, foram registrados 60% mais casos de incêndio em relação ao mesmo mês de 2019, segundo o Corpo de Bombeiros do estado.

As maiores causas estão relacionadas ao próprio comportamento dentro de casa. Eletrodomésticos e eletrônicos ligados de forma inadequada, fiações precárias ou mesmo adaptadores com muitas tomadas em uso são grandes culpados por princípios de incêndio, como cita a engenheira Edilma Silva, especializada em Segurança do Trabalho. “O uso do celular que está carregando, a panela esquecida no fogo e o vazamento de botijões dão muitos problemas”, completa.

Tais incidentes ocorrem em qualquer época do ano, embora o inverno e o tempo seco facilitem focos de incêndio em áreas externas, com vegetação. Nos condomínios, equipamentos de proteção e contenção das chamas são essenciais e, em muitos casos, obrigatórios —mas o tamanho e a complexidade do sistema anti-incêndio variam com o tamanho e o número de moradores.

“A estrutura em si da edificação deve suportar o fogo por um período suficiente para que todos abandonem o prédio”, explica o engenheiro civil Alexandre Donato, da empresa Riber Fire, Engenharia de Combate a Incêndios. “Precisa também evitar que o fogo passe de um ambiente para o outro”, principalmente nas rotas de fuga e escadas de emergência.

Extintores e sinalizações com instruções para evacuar o prédio são necessárias em condomínios de qualquer tamanho, enquanto aqueles com mais de 750m² têm exigência de alarmes com acionamento manual. Os maiores podem também precisar de detectores —que podem ser de fumaça, mas também de calor ou radiação. Todos estes aparelhos também devem passar por manutenções periódicas, feitas por profissionais qualificados.

Estas e outras instruções (como o material das placas de sinalização, a altura dos extintores em relação ao chão e até mesmo o formato dos corredores nas escadas de incêndio) estão presentes entre as Instruções Técnicas do Corpo de Bombeiros, que variam entre os estados, e influenciam na emissão do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) no RS PPCI (Plano de Prevenção Contra Incêndio), necessário para a operação regular dos edifícios.

Eduardo da Silva Amorim é arquiteto e sócio proprietário na Comdominium Group Arquitetura e Engenharia, que é procurada por síndicos e administradores de prédios residenciais para planejar todo este sistema e garantir que tudo está de acordo com as instruções dos bombeiros. “Uma vez aprovado o projeto, o condomínio precisa manter todos os equipamentos funcionando”, explica. As luzes de emergência, por exemplo, não podem deixar de funcionar caso a energia do prédio acabe.

 

Papel dos moradores

Apenas equipar o condomínio com sistemas de prevenção e combate a incêncios pode não ser o suficiente para garantir a segurança de moradores e funcionários. Cada pessoa que transita ou habita o local deve saber o que fazer se causar ou observar um princípio de incêndio, ou se ouvir um alarme soar.

Um grupo destes moradores e funcionários pode compor a brigada de incêndio, também exigida pelo Corpo de Bombeiros. Os brigadistas serão responsáveis pelas primeiras ações após a detecção do fogo, como socorrer outras pessoas e orientar o abandono do prédio —tarefas para as quais recebem treinamento de profissionais especializados em técnicas de emergências médicas e prevenção e combate a incêndio.

“Seria totalmente interessante a educação dos demais moradores, que poderia ser feita pelos brigadistas”, sugere o engenheiro Alexandre Donato. “Recomendamos o treinamento das pessoas para que estejam preparadas para o abandono [do local].”

“Infelizmente, pouca gente participa”, complementa o arquiteto Eduardo da Silva Amorim. “Por isso, acho essencial manter a rota de saída sem obstáculos. Por isso, do meu ponto de vista, é mais importante que as pessoas conheçam as rotas de saída e consigam sair rápido do prédio do que tentar controlar o incêndio”.

Prevenção a incêndios

  • Incêndios domésticos costumam ser causados por equipamentos elétricos ligados de forma incorreta, fiações irregulares, extensões de tomada sobrecarregadas ou mesmo panelas esquecidas no fogão
  • Vazamentos de gás, encanado ou em botijões, também são grandes responsáveis
  • No inverno, o uso de aquecedores ou cobertores elétricos cria um risco adicional

Pegou fogo na panela?

Não jogue água! Em vez disso, tente abafar o fogo tampando o recipiente com muito cuidado. Isto permitirá cortar o fornecimento de oxigênio ao fogo e, assim, extinguir as chamas

NO CONDOMÍNIO

  • Extintores de incêndio e sinalizações de emergência são obrigatórios, e precisam seguir uma série de normas técnicas para serem reconhecidos pelo Corpo de Bombeiros
  • Especialistas alertam, porém, que é preciso ir além das exigências legais para ter um condomínio realmente seguro

KIT PROTEÇÃO

  • Alarmes de incêndio nas áreas comuns e nos corredores de cada andar
  • Detectores de fumaça, que devem ser mantidos limpos e sem obstrução
  • Luzes de emergência que funcionem em caso de falta de energia
  • Extintores sinalizados e recarregados, de fácil acesso e a pelo menos 10 centímetros do chão
  • Hidrantes, com mangueiras, esguichos ou sprinklers
  • Sinalizações em rotas de fuga, sempre luminescentes
  • AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) PPCI (Plano de Prevenção Contra Incêndio) em dia

PLANO DE AÇÃO

  • Não basta equipar o condomínio com alarmes, extintores e rotas de fuga se os moradores e funcionários não souberem como agir na ocasião de um incêndio. Considere:
  • Estabelecer um plano de abandono do prédio em caso de fogo e ensiná-lo para cada morador, fazendo simulações quando necessário;
  • Consultores, empresas até bombeiros podem fornecer treinamentos presenciais mais detalhados no condomínio;
  • Prédios residenciais com mais de 100 habitantes têm obrigação legal de montar uma brigada de incêndio, com moradores e funcionários, treinada para agir antes de todos numa emergência.

ALARME FALSO

  • Sempre que ouvirmos o alarme, devemos assumir que está, de fato, ocorrendo um incêndio, e nos prepararmos para evacuar o prédio
  • Alarmes falsos podem ocorrer por problemas técnicos ou pequenos acidentes, mas não devemos encarar todo alarme como falso
  • Uma confirmação de que o perigo é real pode não ocorrer até ser tarde demais

Fonte: Agora

Nem sempre a assembleia condominial prevalece

Quantas vezes já ouvimos falar que “a assembleia é soberana”, não é mesmo? Este artigo mostra que há, pelo menos, três fontes normativas com mais poder, as quais poderão invalidar as decisões da reunião

Por André Junqueira*

Uma das frases mais repetidas no segmento condominial é de que a assembleia do condomínio é soberana.

Essa afirmação é repetida frequentemente por juízes, advogados, administradores, síndicos e, principalmente, pelos próprios condôminos.

No entanto, tal assertiva é correta? Uma assembleia de condomínio é soberana? Qual a extensão dessa “soberania”? Nesse breve trabalho, esses questionamentos serão respondidos.

Definição de soberania e hierarquização da assembleia no ordenamento jurídico

Primeiramente, o que seria exatamente o adjetivo “soberano”? Soberano é aquele que exerce supremo poder e autoridade, bem como também pode ser entendido por quem detém o domínio sobre algo ou alguém.

Pois bem, para avaliar se uma assembleia é soberana, temos que tentar encontrar sua posição dentro de uma hierarquia normativa do nosso ordenamento jurídico, mesmo que de forma resumida e objetiva.

1º lugar – Constituição, Leis e outras normas públicas

A primeira posição é ocupada obviamente pela maior fonte normativa, que são as normas editadas e criadas pelo Poder Legislativo e outros órgãos competentes.

Nesse primeiro ponto, visando encurtar esse estudo, estão inseridos a Constituição Federal, Leis Complementares, Lei Ordinárias, Medidas Provisórias, Decretos etc. em âmbito federal, estadual e municipal.

Naturalmente, existe uma hierarquia entre todas essas normas, mas não daremos enfoque a esse aspecto nesse trabalho.

Nenhuma convenção ou assembleia pode afrontar a constituição, legislação ou normas de ordem pública, sob pena de invalidação (vício de nulidade – artigo 166, geralmente incisos IV a VII, do Código Civil Brasileiro).

2º lugar – Direitos adquiridos pelos condôminos – em decorrência de direitos e garantias preservados

Constitucionalmente ou através de outras leis, como o Código Civil, nenhuma convenção ou assembleia pode prejudicar direitos de titularidade de um condômino.

Uma assembleia não pode retirar o voto de um condômino sem embasamento legal (art. 1.335, III, do Código Civil), não pode lhe privar de acesso à unidade autônoma (art. 1.335, I, do Código Civil), não pode extinguir vaga de garagem de propriedade exclusiva, dentre outros.

Muito embora nem sempre seja cristalino o limite entre a decisão assemblear e o direito individual, uma vez ultrapassado esse limite, a assembleia está sujeita à invalidação (vício de nulidade – artigo 166, geralmente incisos IV a VII, do Código Civil Brasileiro).

3º lugar – Convenção do condomínio

Tanto por força da Código Civil (Lei Federal nº 10.406/2002) quanto da antiga Lei de Condomínios (Lei Federal nº 4.591/1964), a convenção é que determina a forma de convocação, quóruns e competência das assembleias, além de outros aspectos não definidos por lei (artigos 1.332 e 1.334 do Código Civil Brasileiro).

Isso significa dizer que a assembleia é subordinada à convenção. Contudo, há uma assembleia que pode se equiparar à convenção: a que conta com 2/3 dos votos de todo o condomínio e item de pauta adequado para sua alteração (artigo 1.351, 1ª parte, do Código Civil Brasileiro).

Na hipótese de a assembleia descumprir a convenção, também pode se sujeitar à invalidação (vício de anulabilidade, muito embora alguma doutrina e julgados sustentem que é também um vício de nulidade). 

Em breve síntese, foram citadas três fontes normativas com mais poder do que as assembleias. A assembleia somente prevaleceria no que resta, além de ser superior a todos os demais órgãos da administração do condomínio, prestadores de serviço, empregados e demais colaboradores do condomínio.

Os riscos da falsa concepção de soberania das assembleias de condomínio 

Tendo em vista o que foi abordado no último tópico, já é possível verificar que as decisões das assembleias não são soberanas e podem sim ser objeto de revisão judicial quando contrariarem norma de ordem pública, desrespeitar direito de algum condômino ou descumprir a convenção do condomínio.

Também como mencionado, nem sempre é simples se concluir que determinada assembleia descumpriu a lei, direito adquirido de proprietário ou a convenção do próprio condomínio, mas uma vez ultrapassado o limite, a assembleia não prevalece perante os demais citados.

Por essa razão, realizar uma assembleia sem um advogado presente é um ato de extrema coragem ou descaso que pode gerar sérias consequências jurídicas ao condomínio, aos condôminos e aos gestores do condomínio.

Durante a realização da assembleia, um advogado experiente pode alertar a mesa que preside os trabalhos bem como todos os presentes de que determinada decisão pode gerar risco jurídico, retificando o que for necessário antes de qualquer prejuízo seja causado.

A ilusão de que uma assembleia seria soberana é o prelúdio do fracasso da reunião, pois os presentes negligenciarão os cuidados jurídicos necessários que se evite uma posterior rediscussão e invalidação da assembleia em meio judicial.

Alguns problemas podem ficar evidentes ainda durante a assembleia mas podem ser ignorados pela ausência de assessoria especializada, mas a maioria dos problemas surgem depois, uma vez que os que se sentem prejudicados podem mover ações judiciais entre 2 anos (artigo 179 do Código Civil, quando o ato é anulável) ou sem prazo determinado (quando o ato é nulo).

Conclusão

Levando em conta o que foi exposto, pode-se concluir que a afirmação de que a assembleia ou suas decisões são soberanas está bem longe da realidade.

De fato, a assertiva “a assembleia é soberana” é mais repetida como uma forma de tentar se silenciar uma discussão em reuniões, mas é uma frase equivocada que carrega grande imprecisão jurídica e gera riscos de impugnação judicial do ato.

A bem da verdade, melhor seria afirmar, genericamente, que “a lei é soberana” ou o “condôminos são soberanos quanto aos seus direitos adquiridos” ou, ainda, mesmo que de forma forçada, que “a convenção é soberana” do que afirmar que a decisão da assembleia é soberana, pois sua “soberania” estaria condicionada aos três primeiros. 

Enfim, o adjetivo “soberana” tem sido utilizado de forma inadequada, distorcendo seu real significado quando aplicado à assembleia. Se algo é soberano, pode-se dizer que é a “Lei”, mencionada de forma genérica, englobando a Constituição, Leis Complementares, Leis Ordinárias etc.

Fonte: Sindiconet