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Nem sempre a assembleia condominial prevalece

Quantas vezes já ouvimos falar que “a assembleia é soberana”, não é mesmo? Este artigo mostra que há, pelo menos, três fontes normativas com mais poder, as quais poderão invalidar as decisões da reunião

Por André Junqueira*

Uma das frases mais repetidas no segmento condominial é de que a assembleia do condomínio é soberana.

Essa afirmação é repetida frequentemente por juízes, advogados, administradores, síndicos e, principalmente, pelos próprios condôminos.

No entanto, tal assertiva é correta? Uma assembleia de condomínio é soberana? Qual a extensão dessa “soberania”? Nesse breve trabalho, esses questionamentos serão respondidos.

Definição de soberania e hierarquização da assembleia no ordenamento jurídico

Primeiramente, o que seria exatamente o adjetivo “soberano”? Soberano é aquele que exerce supremo poder e autoridade, bem como também pode ser entendido por quem detém o domínio sobre algo ou alguém.

Pois bem, para avaliar se uma assembleia é soberana, temos que tentar encontrar sua posição dentro de uma hierarquia normativa do nosso ordenamento jurídico, mesmo que de forma resumida e objetiva.

1º lugar – Constituição, Leis e outras normas públicas

A primeira posição é ocupada obviamente pela maior fonte normativa, que são as normas editadas e criadas pelo Poder Legislativo e outros órgãos competentes.

Nesse primeiro ponto, visando encurtar esse estudo, estão inseridos a Constituição Federal, Leis Complementares, Lei Ordinárias, Medidas Provisórias, Decretos etc. em âmbito federal, estadual e municipal.

Naturalmente, existe uma hierarquia entre todas essas normas, mas não daremos enfoque a esse aspecto nesse trabalho.

Nenhuma convenção ou assembleia pode afrontar a constituição, legislação ou normas de ordem pública, sob pena de invalidação (vício de nulidade – artigo 166, geralmente incisos IV a VII, do Código Civil Brasileiro).

2º lugar – Direitos adquiridos pelos condôminos – em decorrência de direitos e garantias preservados

Constitucionalmente ou através de outras leis, como o Código Civil, nenhuma convenção ou assembleia pode prejudicar direitos de titularidade de um condômino.

Uma assembleia não pode retirar o voto de um condômino sem embasamento legal (art. 1.335, III, do Código Civil), não pode lhe privar de acesso à unidade autônoma (art. 1.335, I, do Código Civil), não pode extinguir vaga de garagem de propriedade exclusiva, dentre outros.

Muito embora nem sempre seja cristalino o limite entre a decisão assemblear e o direito individual, uma vez ultrapassado esse limite, a assembleia está sujeita à invalidação (vício de nulidade – artigo 166, geralmente incisos IV a VII, do Código Civil Brasileiro).

3º lugar – Convenção do condomínio

Tanto por força da Código Civil (Lei Federal nº 10.406/2002) quanto da antiga Lei de Condomínios (Lei Federal nº 4.591/1964), a convenção é que determina a forma de convocação, quóruns e competência das assembleias, além de outros aspectos não definidos por lei (artigos 1.332 e 1.334 do Código Civil Brasileiro).

Isso significa dizer que a assembleia é subordinada à convenção. Contudo, há uma assembleia que pode se equiparar à convenção: a que conta com 2/3 dos votos de todo o condomínio e item de pauta adequado para sua alteração (artigo 1.351, 1ª parte, do Código Civil Brasileiro).

Na hipótese de a assembleia descumprir a convenção, também pode se sujeitar à invalidação (vício de anulabilidade, muito embora alguma doutrina e julgados sustentem que é também um vício de nulidade). 

Em breve síntese, foram citadas três fontes normativas com mais poder do que as assembleias. A assembleia somente prevaleceria no que resta, além de ser superior a todos os demais órgãos da administração do condomínio, prestadores de serviço, empregados e demais colaboradores do condomínio.

Os riscos da falsa concepção de soberania das assembleias de condomínio 

Tendo em vista o que foi abordado no último tópico, já é possível verificar que as decisões das assembleias não são soberanas e podem sim ser objeto de revisão judicial quando contrariarem norma de ordem pública, desrespeitar direito de algum condômino ou descumprir a convenção do condomínio.

Também como mencionado, nem sempre é simples se concluir que determinada assembleia descumpriu a lei, direito adquirido de proprietário ou a convenção do próprio condomínio, mas uma vez ultrapassado o limite, a assembleia não prevalece perante os demais citados.

Por essa razão, realizar uma assembleia sem um advogado presente é um ato de extrema coragem ou descaso que pode gerar sérias consequências jurídicas ao condomínio, aos condôminos e aos gestores do condomínio.

Durante a realização da assembleia, um advogado experiente pode alertar a mesa que preside os trabalhos bem como todos os presentes de que determinada decisão pode gerar risco jurídico, retificando o que for necessário antes de qualquer prejuízo seja causado.

A ilusão de que uma assembleia seria soberana é o prelúdio do fracasso da reunião, pois os presentes negligenciarão os cuidados jurídicos necessários que se evite uma posterior rediscussão e invalidação da assembleia em meio judicial.

Alguns problemas podem ficar evidentes ainda durante a assembleia mas podem ser ignorados pela ausência de assessoria especializada, mas a maioria dos problemas surgem depois, uma vez que os que se sentem prejudicados podem mover ações judiciais entre 2 anos (artigo 179 do Código Civil, quando o ato é anulável) ou sem prazo determinado (quando o ato é nulo).

Conclusão

Levando em conta o que foi exposto, pode-se concluir que a afirmação de que a assembleia ou suas decisões são soberanas está bem longe da realidade.

De fato, a assertiva “a assembleia é soberana” é mais repetida como uma forma de tentar se silenciar uma discussão em reuniões, mas é uma frase equivocada que carrega grande imprecisão jurídica e gera riscos de impugnação judicial do ato.

A bem da verdade, melhor seria afirmar, genericamente, que “a lei é soberana” ou o “condôminos são soberanos quanto aos seus direitos adquiridos” ou, ainda, mesmo que de forma forçada, que “a convenção é soberana” do que afirmar que a decisão da assembleia é soberana, pois sua “soberania” estaria condicionada aos três primeiros. 

Enfim, o adjetivo “soberana” tem sido utilizado de forma inadequada, distorcendo seu real significado quando aplicado à assembleia. Se algo é soberano, pode-se dizer que é a “Lei”, mencionada de forma genérica, englobando a Constituição, Leis Complementares, Leis Ordinárias etc.

Fonte: Sindiconet

Ar-condicionado – Da instalação à manutenção

Quando se mora em condomínio, antes de comprar um aparelho de ar-condicionado no “calor” do desespero, o condômino precisa antes se informar se é permitido, quais as especificações aprovadas e seguir todas as regras e orientações do empreendimento. Instalar de qualquer jeito pode custar caro e colocar vidas em risco.

Na última semana, pegaram fogo três unidades do mesmo condomínio na zona oeste da cidade de São Paulo. A suspeita? Curto circuito na tubulação do ar-condicionado

“Os riscos de uma instalação errada são graves. Incêndio! É muito comum vermos edifícios onde “algumas” unidades já instalaram aparelhos, sem a devida verificação de viabilidade, trocando ou adaptando seu próprio quadro, cabos e disjuntores, prejudicando em benefício próprio, as instalações dos demais condôminos e colocando-os em risco de vida”, afirma o engenheiro Zeferino Velloso.

Vale lembrar que o síndico será responsável se o equipamento for de uso comum. Responderá também como corresponsável, mesmo sendo de uso exclusivo da unidade autônoma — se o equipamento apresentar defeito grave e aparente por muito tempo, não tendo o síndico adotado nenhuma medida visando a correção do equipamento. 

Como saber se o condomínio está preparado para suportar ar-condicionado em todas as unidades?

Consulte o memorial descritivo da construtora. Ali deve constar se o projeto previu a estrutura necessária para receber equipamentos do ar-condicionado. Se não estiver, será necessário providenciar a obra para adaptar o que for necessário”, explica Marcelo Ardito, síndico profissional.

EXIGÊNCIAS LEGAIS

É fundamental ter o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) emitido pelo Corpo de Bombeiros e o Auto de Conclusão de Obra, popularmente conhecido como Habite-se, expedido pela Prefeitura . Ambos são documentos que atestam que o condomínio cumpre as exigências legais de segurança estabelecidas pelo município.

Entretanto, Ardito alerta que todos esses cuidados não bastam: “Muitas vezes, a construtora preparou a estrutura de instalação dos aparelhos para as áreas comuns e nas unidades, apenas para a suíte do casal. E nessa brecha é que pode ocorrer uma irregularidade, a famosa gambiarra”. 

Se depois de um ou dois anos da emissão desses documentos for feita nova inspeção, e identificadas modificações não previstas, o condomínio é passível de multa. “Por isso, todos precisam estar muito atentos à responsabilidade — o síndico e o corpo diretivo, o gestor predial ou zelador”. 

O advogado especializado em condomínio João Paulo Rossi Paschoal explica que o mais comum é que toda a especificação técnica para instalação de ar-condicionado conste do Manual do Proprietário e do Manual das Áreas Comuns, entregues pela incorporadora, respectivamente, ao adquirente da unidade autônoma e ao síndico.

“Isto costuma ser verdade nos condomínios novos. Muitos condomínios antigos não têm nada formalizado sobre o assunto, quando muito há uma ata de assembleia. O tema não tem a importância de estar expresso na Convenção. Mas nada impede, o que deve ser conferido caso a caso”, explica Paschoal.

INSTALAÇÕES ELÉTRICAS

“A grande maioria das edificações não está apta a receber os equipamentos, no que tange às instalações elétricas”, alerta o engenheiro Zeferino Velloso, e prossegue: “Algumas vezes, a instalação elétrica tem certa folga e permite a instalação de um aparelho em cada unidade. Mas há casos em que nem isso é viável”.

O gestor deve sempre se lembrar que o direito de um é igual ao direito de todos. Na prática, significa considerar a possibilidade de instalação de equipamentos de ar-condicionado para que todas as unidades possam usar simultaneamente.

“Se o condomínio realmente quer viabilizar essa instalação, terá que fazer uma reavaliação geral das cargas, existentes e pretendidas, para que se faça a atualização do projeto de instalações elétricas. Isso normalmente implica em reformas na entrada de energia, centro de medição, prumadas e quadros das unidades”, diz Velloso.

Prédios antigos exigem maior cuidado na regularização

Grandes chances de um condomínio antigo não ter as condições mínimas exigidas para a instalação de equipamentos de ar-condicionado. Nesses casos, o síndico precisará:

  • Saber com a concessionária de energia da cidade qual é a capacidade elétrica dedicada ao empreendimento; 
  • Contratar um engenheiro eletricista para fazer um estudo de viabilidade e um projeto de aumento de carga de energia elétrica para a aprovação da concessionária. Esse projeto terá a assinatura do engenheiro e do síndico; 
  • Com a aprovação, alvará e documentação necessária, o síndico convocará a assembleia para definir com os condôminos detalhes para o início da obra para adaptação da estrutura. 

Segundo o engenheiro Velloso, as instalações elétricas nas unidades desses prédios são igualmente obsoletas, feitas na vigência de normas técnicas ultrapassadas. “Normalmente requerem modernização com recálculo da demanda de energia e novo projeto”, avisa. 

O advogado João Paulo Rossi Paschoal comenta que no mundo ideal, todo condomínio, antigo ou novo, deveria ter seus manuais, por força da ABNT NBR 14037 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações. E tais manuais passariam por contínua renovação a cada modificação operada, retratando a evolução técnica da edificação.

“Na prática, o que mais vamos encontrar são atas de assembleia que tenham cuidado do assunto e nada além disso. E a divulgação do tema se dá na própria assembleia, verbalmente, bem como pelo envio da ata e da cópia ou síntese do estudo técnico, quando existente”, salienta Paschoal quanto à comunicação formal sobre as alterações técnicas e orientações aos condôminos.

Quando o condômino comete irregularidades na instalação do ar-condicionado 

Supondo que o condômino resolva instalar o equipamento por conta própria, e sequer comunica ao condomínio. É grande o risco de erros na instalação, especialmente no que diz respeito à parte elétrica. 

“O corpo diretivo, o síndico, o gestor predial ou o zelador têm que estar muito atentos ao que está acontecendo no condomínio. Não só nas áreas comuns, mas também nas áreas autônomas, nas unidades privativas, mas claro, sem fazer uma invasão de privacidade”, avisa Ardito.

O advogado João Paulo Rossi Paschoal cita a lei: o artigo 1.348 do Código Civil diz que compete ao síndico representar o condomínio nos atos necessários à defesa dos interesses comuns (inciso II), bem como diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores (inciso V).

Caso zelador, porteiro ou algum outro funcionário, por exemplo, receber um aparelho de ar-condicionado destinado a algum morador e a instalação não seja autorizada, o caminho recomendado pelo advogado é fotografar as mercadorias recebidas e, no mínimo, advertir o condômino dos riscos e inconvenientes da instalação pretendida. “Se consumada, ocasionará o controle por meio de penalidades e, em último caso, ação judicial (ação de obrigação de não fazer)”, informa.Para Paschoal, a fotografia da parte visível externa do item recebido, para fins exclusivos de prova de infrações condominiais, não lhe parece ter o condão de devassar a privacidade do condômino.

Já reter as mercadorias encaminhadas aos condôminos é uma impossibilidade – alerta o advogado. “Poderá ser levantada a hipótese de que o porteiro ou o síndico estão cometendo o crime de exercício arbitrário das próprias razões, isto é, de realizar justiça com as próprias mãos (art. 345 do Código Penal).”

Da mesma forma, se o síndico é informado ou há suspeita de que existe uma irregularidade de instalação em determinada unidade do condomínio, deve-se checar a veracidade da informação o quanto antes. Solicitar ao condômino a ART do projeto de instalação ou um laudo que comprove a regularidade do sistema, por exemplo. 

Se constatada a irregularidade – ou se houver omissão por parte do condômino, o gestor deve fazer um comunicado formal imediatamente, por e-mail ou carta (de preferência, registrada em cartório) para que o condômino tome as providências — desfazer a instalação ou regularizar dentro das normas exigidas, com um profissional competente, orienta Ardito. 

“A adequada instalação do aparelho de ar-condicionado é um assunto de relevância. Ainda que o síndico não tenha o direito de entrar forçosamente no interior da unidade autônoma, sem autorização do condômino, é recomendável que todos colaborem com o cumprimento da missão da sindicatura, principalmente franqueando a realização de vistorias. Em casos extremos, a entrada forçada na unidade pode se dar por meio de ordem judicial”, afirma Paschoal.

Norma ABNT NBR 16.280: condômino responsável por reformas na unidade autônoma

O proprietário é responsável pela contratação dos profissionais habilitados que executarão as obras e pela preservação do bem-estar e da segurança do condomínio de maneira geral.

Também é quem vai providenciar e apresentar todos os documentos e aprovações necessárias, incluindo Anotação de Responsablidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT).

O síndico deve dar um prazo rigoroso para que o condômino faça o que foi solicitado no comunicado. Caso não se adeque, sofrerá multa. Se necessário, o síndico pode fazer um Boletim de Ocorrência e, em casos extremos, entrar com uma ação judicial contra o condômino. 

O condômino precisa saber que está pondo em risco a vida dos vizinhos, do condomínio, a sua segurança e até da sua família para prevalecer um interesse próprio, o que é inadmissível. 

Orientando os moradores

Ao fazer a instalação – ou até mesmo para checar aparelhos já instalados -, todo morador deve considerar, pelo menos, esses três aspectos abaixo:

  • Quadro de força, que deve ter capacidade para a instalação;
  • Tomada para fazer a conexão (nunca conectar outros aparelhos na mesma);
  • Fonte de alimentação adequada ao que o produto pode suportar (110 V/127 V/220 V).

Alteração de fachada e outros problemas 

Não basta estar com as instalações elétricas adequadas, é importante também considerar a padronização e organização de como e onde os aparelhos podem e devem ser instalados. 

É comum constatarmos instalações que constituem alteração de fachadas, sem falar que causam danos aos revestimentos e propiciam infiltrações pelas fachadas.

Por isso, o ideal é que todas as proibições e permissões relacionadas a instalação dos equipamentos estejam na Convenção, já que, dessa maneira, o condomínio tem um argumento mais forte em caso de ações judiciais.

Como no dia-a-dia do condomínio, frequentes alterações na Convenção são inviáveis, muitos síndicos acabam optando por aprovar certos tipos de mudanças cada vez mais comuns, como instalação de ar-condicionado e envidraçamento de sacadas através de Assembleia. 

RISCO DE QUEDA DO APARELHO

Por mais correto e prestativo que seja um condômino, nada garante que a instalação do equipamento na sua unidade esteja correta. Mesmo porque, visando pagar um preço cada vez menor pela instalação, ele não procura empresas ou profissionais habilitados para que façam a instalação dos equipamentos.

“Sendo assim, principalmente nos aparelhos modelo “Split”, em que o compressor fica exposto nas fachadas, quase não se vê a preocupação com o material que usam como suporte dos equipamentos. Isso é um grande risco”, afirma o síndico profissional Wellington Holanda. 

Para que a instalação seja adequada e segura, Holanda sugere procurar empresas ou profissionais habilitados, inclusive, que forneçam uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) junto ao CREA. “Dessa forma, é quase certo que serão utilizados materiais adequados e que irão proporcionar uma instalação segura”.

ASPECTOS ESTRUTURAIS

É comum também constatarmos danos a elementos estruturais da edificação (lajes, vigas, pilares e fundações) para fazer a passagem de tubos e cabos. Isso não deve acontecer em hipótese alguma e é (na grande maioria das vezes) facilmente evitável. Basta o condomínio ser tecnicamente assessorado. 

Porque os riscos de incêndio são tão elevados

Como visto até aqui, a questão elétrica é de suma importância. Os especialistas são unânimes: as causas de incêndios como o do Centro de Treinamento Ninho do Urubu, do Flamengo, que deixou 10 vítimas fatais em fevereiro de 2019, e outros que se tornaram emblemáticos como o Edifício Joelma, em 1974, que causou 179 mortes e 300 feridos, seriam totalmente evitáveis

Fiação mal conectada e as muitas emendas que são feitas na fiação, mais conhecidas como gambiarras, além da sobrecarga de energia em decorrência de ligações elétricas de aparelhos em quadros que não têm capacidade para tal, entre outras, são alguns dos principais causadores de incêndios envolvendo ar-condicionado em todo Brasil. 

Como a seleção do equipamento irá depender das características dos ambientes, a Abrava recomenda a contratação de empresas instaladoras que detenham seu devido Registro nos Órgãos de Classe (CREA), e assim tenham profissionais legalmente habilitados para responsabilizar-se pelas instalações. 

Segundo o Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo, de 01/01/2020 a 10/10/2020 foram registrados 3.538 incêndios em residências, ante 3.933 casos no mesmo período de 2019. Em residências multifamiliares, onde se enquadram os condomínios, foram 498 incêndios em 2020 e 602 em 2019. 

O Corpo de Bombeiros não informa a causa dos incêndios, que fica a cargo da apuração da Polícia Civil e da Polícia Científica – a assessoria de imprensa da Secretaria de Segurança Pública do Estado informou que não dispõe dos dados. 

De acordo com levantamento da Abracopel (Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade), de janeiro a julho de 2020 houve a ocorrência de 175 incêndios por sobrecarga (curto-circuito) em todo o País. Deste total, em residência multifamiliar foram 24, dos quais 10 foram provocados por curto-circuito em ar-condicionado ou ventiladores. 

Em 2019, ao todo foram 656 incêndios por sobrecarga, com 74 mortes. Em residências foram 136, sendo 62 ocasionados por por curto-circuito em ar-condicionado ou ventiladores, com 11 mortes. De acordo com a entidade, estes dados estão aquém da realidade, que deve ser de 5 a 6 vezes mais.