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Regras Básicas do Prédio

Regras Básicas do Prédio

Lição número um: Se você mora ou trabalha em um condomínio, você é dono do espaço que ocupa. Você não é o único dono, mas exerce com plenitude todos os direitos de senhoria, em conjunto com os demais titulares. Logo, você deve agir sempre com o pensamento e a postura de quem tem domínio sobre a coisa e não com o desprezo de quem pouco valoriza a propriedade alheia.

Infelizmente, muitos moradores de edifícios, incluindo aí certos proprietários, não se dão conta de que são eles diretamente prejudicados por qualquer dano que o prédio sofra. Um papel jogado no chão, um risco no elevador, um papel de parede rasgado, lâmpadas queimadas, mau cheiro, funcionários malvestidos e coisas do tipo, depreciam o prédio, fazendo com que perca sua reputação e seu valor de mercado.

Lição número dois: Se você não pagar sua cota em dia, você estará sendo sustentado por seus vizinhos. O condomínio não é uma empresa industrial ou comercial, que aufere lucro com a produção ou intermediação de bens. A única fonte de renda do condomínio são as contribuições dos co-proprietários ou dos inquilinos, quando a unidade se encontra alugada.

A falta de pagamento de qualquer taxa gera um descompasso entre a receita e a despesa. O déficit operacional só pode ser coberto com o aporte de dinheiro dos condôminos que pagam em dia, o que pode gerar uma espiral negativa: quanto menos pagam, maior é o rateio do déficit; quanto maior o déficit, menor o número dos que pagam. As multas e juros pagos pelos inadimplentes não compensam os incômodos do síndico ou o sentimento de injustiça dos condôminos pontuais.

Lição número três: O princípio da solidariedade aplica-se a todos os condôminos, indistintamente. Se somos todos iguais perante a lei, mais ainda o somos na qualidade de usuários de edificação em condomínio, onde a igualdade é fática e concreta. Não é por que você mora no primeiro andar, e usa pouquíssimo o elevador, que você se desobriga de pagar sua quota integral de rateio da conta de luz. Quem mora sozinho na cobertura também paga integralmente o rateio da água, embora vocês vivam em cinco no apartamento.

Existem, naturalmente, exceções ao princípio, estabelecidas em função de peculiaridades de cada prédio, mas a ideia central do condomínio repousa em conceitos como integração, mútuo auxílio, coletividade, respeito ao próximo, solidariedade. O prédio pode ser construído de cimento, tijolos e ferro; o condomínio, não; é uma comunidade jurídica e social.

Lição número quatro: O síndico é representante e não empregado ou patrão dos condôminos. Para que a comunidade condominial possa se organizar e se relacionar com terceiros de maneira prática, os consortes elegem um representante comum, o síndico, com atribuições bem definidas em lei e na própria convenção. O síndico tem poderes de polícia administrativa, mas não pode se comportar como um títere. Também não é um mero empregado ou contratado da coletividade.

 

A falta de compreensão do correto papel do síndico tem sido motivo de frequentes conflitos com condôminos, daí se dizer que um bom síndico precisa ter a paciência de um santo e a energia empreendedora de um grande empresário.

Por Luiz Fernando de Queiroz

 

Advogado

 

Bom senso em condomínio

Bom senso em Condomínio é só seguir os 3S: Sossego, salubridade, segurança

Os interesses relativos à proteção da saúde, vida e segurança dos moradores devem preponderar sobre os interesses econômicos do condomínio e eventual alegação de uniformidade estética do prédio. A partir desse entendimento, a 6ª Turma Cível do TJ-DF decidiu que um condomínio de Brasília deve permitir a manutenção de tela de proteção instalada em janelas do apartamento de uma moradora e devolver valores pagos a título de multa pela instalação do equipamento de segurança.

Os direitos de vizinhança aplicado aos condomínios são dispositivos normativos que têm como principal objetivo regulamentar as relações jurídicas estabelecidas entre os todos aqueles que nele residam, impondo parâmetros mínimos que devem ser observados pelos condôminos, quais sejam, o sossego, salubridade e segurança dos possuidores, e os bons costumes. Corroborando o exposto, Daibert, afirma que “Direitos de vizinhança são limitações impostas por normas jurídicas a propriedades individuais com o escopo de conciliar interesses de proprietários vizinhos, reduzindo os poderes inerentes ao domínio e de modo a regular a convivência social”.

Não há dúvidas de que proprietário e condômino tem o direito de usar, fruir e livremente dispor das suas unidades (Art. 1.335, I do CC). No entanto, em decorrência da proximidade e da convivência com diferentes pessoas, é natural o surgimento de conflitos e contratempos entre vizinhos.

O Código Civil, a Convenção, e o Regimento Interno dos condomínios estabelecem regras mínimas que deverão ser observadas tanto pelas partes que residem nos condomínios, quanto em eventuais questionamentos perante o poder judiciário, servindo inclusive de paradigma hermenêutico.

O dever de usar a propriedade condominial, de acordo com os preceitos previstos no Art. 1.336, IV do CC (sossego, salubridade e segurança e bons costumes) guardam relação com outros deveres previstos no Código Civil. Intuitivamente, à luz da eticidade e da boa-fé objetiva, pode-se afirmar que o condômino deve dirigir as suas ações a fim de reafirmar as regras fundamentais da ciência jurídica: viver honestamente (honeste vivere), não lesar outrem (neminem laedere) e dar a cada um aquilo que lhe pertence (ius suum cui tribuere).

Feito os devidos esclarecimentos, é necessário ao menos discorrer sobre os conceitos de sossego, salubridade, segurança e bons costumes. Tais conceitos são indeterminados, e, portanto, diante do caso concreto, o interprete deverá levar em consideração o padrão de comportamento do homem médio. Vejamos:

“Sossego” se refere àquilo que é calmo, sereno, descansado e despreocupado. É sinônimo de calma, tranquilidade, quietude, silêncio, descanso, repouso e despreocupação, entre outros. Já a “Salubridade” corresponde ao conjunto de condições favoráveis à saúde dos vizinhos; impedindo aos demais condôminos a pratica de atos que impliquem em risco à saúde das pessoas daquele agrupamento. Por “Segurança”, implica em evitar-se toda a prática que eventualmente coloque em risco ou perigo, visando preservar a os aspectos físicos e psíquicos dos condôminos ou de outrem. Com relação aos “Bons Costumes”, compreende-se a faculdade de discernir com acerto sobre fatos e coisas, agindo com racionalidade, de acordo com o senso comum e entendimento médio, devendo prevalecer nas relações em geral, e, mais ainda, nas relações entre vizinhos.

Trata-se de um dever geral, de dirigir os atos de acordo com os valores protegidos pelas normas sociais, quais sejam, devem os condôminos atuarem de acordo com os valores inseridos na Constituição, os valores expressos pelo Código Civil, e pela Convenção do condomínio, e Regimento Interno merecedores de proteção. O seu descumprimento, gera ato ilícitos ao exercer abusivamente os seus direitos subjetivos, de forma contrária à boa-fé e aos bons costumes (art. 187 do CC).

 
 
 

Por: Vithor César Moreira da Silva Almeida – Advogado, especialista em Direito Civil, Processo Civil e em Direito Condominial.