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Vícios e defeitos de construção

Condomínio novo, novos moradores e muitas dúvidas no ar. O cuidado com o que foi entregue pela construtora deve ser grande, principalmente para checar se o condomínio foi executado conforme o prometido pela empresa. Afinal, segurança deve ser a prioridade de todos. 

Essa checagem, chamada também de vistoria, é fundamental. Se feita por um profissional, consegue encontrar vícios e defeitos na nova edificação. Isso permitirá ao síndico do empreendimento pedir à empresa que arrume o que estiver fora do acordado – o que impactará em um condomínio com áreas comuns melhores e mais seguras para todos.

Vícios e defeitos em novas construções podem ser considerados comuns na grande maioria dos casos. Há uma diferença técnica entre eles, veja:

  • Vícios, segundo o manual “Saúde dos Edifícios” do CREA-SP (Conselho Regional dos Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos), são “falhas que tornam o imóvel impróprio para o uso, ou lhe diminuem o valor”. Podemos citar aqui itens como vícios: material diferente do que consta no memorial descritivo, falta de espelhos nas instalações elétricas, vazamentos evidentes, etc.
  • Defeitos, segundo a mesma fonte, são falhas que podem “afetar a saúde e segurança do consumidor”, como por exemplo: pastilhas da fachada se desprendendo e podendo machucar moradores ou pedestres, uso de produtos tóxicos, como tintas fora dos padrões de segurança, material cortante em áreas como quadras e salão de festa, etc..

Os dois têm, porém, um ponto em comum: podem ser tanto aparentes como ocultos como aparentes. Ou seja, podem estar visíveis a um especialista – ou até a uma pessoa leiga em engenharia – ou estar invisível, como uma concretagem mal executada ou uma impermeabilização mal feita. Nesse caso, em que são ocultos os defeitos e vícios, a situação só irá ser percebida depois de algum tempo.

O que diz a lei

A garantia legal de uma construção é de cinco anos após a expedição do Habite-se. Mas o prazo legal para entrar com uma ação na Justiça é de 20 anos.

Vícios e defeitos podem gerar danos à própria obra, aos moradores e a terceiros (como uma pessoa que passa na rua e é atingida por materiais caídos da obra).

O que dificulta um pouco para o condomínio, ao demorar para entrar com a ação, é que, com o passar dos anos, fica cada vez mais desafiador comprovar que aquele problema foi realmente causado pela construtora ao executar a edificação – e não devido às intervenções feitas no local com o passar dos anos.

Precaução

Por isso é de suma importância que o primeiro síndico do empreendimento se cerque de cuidados no momento de “receber” as áreas comuns.

O primeiro cuidado é ter em mãos todos os documentos necessários para essa checagem: habite-se, AVCB, manual do proprietário, entre outros, para ter uma base documental para comparar o que foi acordado com o que foi efetivamente entregue.

“O síndico deve ‘receber’ sem ressalvas as áreas comuns apenas com apoio documental e profissional, para que isso possa ser feito com a maior segurança possível para ele e para os moradores”, aponta Zeferino Velloso, engenheiro e diretor da VIP, empresa de inspeções prediais.

Para isso, uma vistoria geral é necessária – e deve ser feita por um engenheiro, caso o síndico não seja da área. O profissional deve checar se há vazamentos, rachaduras e se instalações elétricas e hidráulicas estão de acordo com o prometido.

O assunto é tão importante que conta até com uma norma técnica para balizar o assunto. É a NBR 5671, que está em revisão. 

A norma pede que o síndico (ou seu preposto, como um engenheiro), emita um laudo, após a vistoria, para informar a construtora se os espaços estão adequados ou não. Caso haja necessidade de reparos, o síndico deve discriminá-los.

Nesse momento, como é comum haver algumas demandas, o ideal é organizar uma lista dos problemas das áreas comuns, e outra das áreas privativas, pedindo para cada condômino inspecionar sua unidade e informar por escrito ao síndico o que não está de acordo com o que havia sido descrito no momento da compra .

Depois de entregue esse o documento, o usual é que a construtora faça as alterações pedidas. Porém, se as negociações amigáveis com a empresa não impactarem em resultados, pode-se entrar com uma ação judicial de “obrigação de fazer”.

A ação pode ser em nome do condomínio. Nesse caso, o juiz deve nomear um perito para realizar uma vistoria na edificação. Além da ação de “obrigação de fazer”, pode-se também requerer indenização por “perdas e danos”. Esta prescreve em 20 anos, segundo jurisprudência do STJ (Superior Tribunal de Justiça).

Fonte: Sindiconet

Fechamento ou envidraçamento de sacadas

É alteração de fachada? Quais as regras e quórum para aprovação?

Não é novidade para ninguém o fechamento ou envidraçamento de sacadas. Dessa forma, a unidade ganha um pouco mais de proteção contra o frio e o vento – além, é claro, de alguns metros quadrados a mais.

Porém, ao se decidir pelo fechamento, alguns cuidados devem ser tomados:

O primeiro é aprovação em assembleia, já que tal intervenção, dependendo de como for feita, pode ser caracterizada como alteração de fachada. O segundo, é justamente aproveitar a votação para definir uma padronização da estrutura que será aplicada, como caixilhos, vidros, modelo, etc., evitando-se assim, que cada um faça do seu jeito. 

E não é só isso. Muitos condomínios vêm enfrentando problemas e desentendimentos internos, pois se esquecem de definir regras sobre o que será permitido ou não ao explorar este espaço, que – diga-se de passagem – continua sendo a fachada do prédio, mesmo tendo sido fechado com vidros.

Será que será permitido o uso de insul film ou colocar quadros ou pendurar cortinas? Mudar a cor da parede?

Por isso, é importante que o condomínio decida também a respeito da padronização desses chamados acessórios internos. Dessa forma, mantém-se a fachada do edifício harmônica e evita-se possíveis questionamentos e conflitos de interesses entre os condôminos.

Caso o condomínio ainda não tenha uma norma sobre o tema, é interessante votá-la o mais breve possível para oficializar a questão e evitar a proliferação de sacadas diferentes para cada unidade, e o consequente decréscimo no valor do imóvel.

É importante também que haja grande grau de detalhamento sobre o tema. Deve-se votar o tipo de vidro escolhido e sua cor – geralmente, opta-se pelo incolor que aletra menos a fachada -, se haverá película protetora, e a cor dos perfis. Também deve entrar no debate se o envidraçamento será para todos e se será estipulado um prazo para que os condôminos contratem o serviços.

Tipos de vidro

A grande discussão atual é pela escolha entre os vidros temperados e laminados. Cada tipo tem seus prós e contras.

O vidro temperado aguenta até 400 km/h de vento, uma resistência bastante alta. Porém, ao ser quebrado, esse vidro se estilhaça e gera fragmentos, o que pode ser perigoso caso ele se solte. Para evitar esse problema, muitos condomínios escolhem pela instalação do vidro com película.

Vale lembrar que nesse caso os vidros devem ser trocados a cada dez anos, já que nesse período de tempo a película resseca e perde sua eficácia.

Já o vidro laminado tem menor resistência à força do vento: aguenta “apenas” 200 km/h.  Apesar disso, quando quebrado, ele apenas trinca, não soltando  nenhum tipo de fragmentos. O laminado comum é pouco mais caro que o temperado. Caso se opte pela película, chega a ficar até 15% mais caro que o seu equivalente do vidro temperado.

Não há diferença de peso entre os dois materiais.

Redes de proteção

Especialistas entendem que redes de proteção podem ser caracterizadas como alteração da fachada, entretanto, por ser um item de segurança, não há necessidade de aprovação em assembleia. Mas a cor ou padrão da tela a ser usada, recomenda-se que seja definida em assembleia.

Quórum para aprovação

O ideal é que todas as proibições e permissões relacionadas a alteração da fachada e áreas comuns dos condomínios estejam na Convenção, já que, dessa maneira, o condomínio tem um argumento mais forte em caso de ações judiciais. Para alterar a convenção são necessários 2/3 dos votos de todos os condôminos.

Entretanto, na prática e no dia-a-dia do condomínio, alterações na convenção não são fáceis de se conseguir, e muitos síndicos acabam optando por aprovar certos tipos de mudanças, cada vez mais comuns, diretamente na assembleia. Vale ressaltar, porém, que tal procedimeto não é recomendado, pois isso não isenta o condomínio no caso de uma possível ação judicial da parte que se sentir prejudicada.

De uma maneira ou de outra, o importante é sempre oficializar com os moradores as decisões e as alterações que podem ser feitas nas fachadas e áreas comuns.

Fonte: https://www.sindiconet.com.br