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O que devemos saber antes de morar num condomínio

O que devemos saber antes de morar num condomínio

Diante da violência crescente nas cidades, as pessoas cada vez mais optam por residir num condomínio de apartamentos ou loteamento “fechado” de casas e imaginam que seus problemas serão solucionados. Ledo engano!

Condomínios ou loteamentos residenciais são verdadeiras cidades, contam com uma administração, regras, compartilhamento de espaço, dever de contribuição financeira. Alguns são verdadeiros clubes, contando com ampla área de lazer, prestação de serviços de lavanderia, academia, salão de beleza etc. Ainda que os condomínios residenciais sejam pequenos, com poucos apartamentos, eles terão seu corpo diretivo composto por síndico, subsíndico e na maioria das vezes conselho e precisam que a manutenção ordinária seja realizada visando o bem estar e segurança de seus ocupantes.

Pois bem.

Antes de se mudar para uma unidade em condomínio ou loteamento é bom ter conhecimento dos deveres que devem ser cumpridos.

Todo condômino deve conhecer e cumprir a convenção e regimento ou regulamento interno vigentes no local. A convenção traz a forma de rateio, de administração, forma para a realização das assembleias, sanções aos infratores, dentre outros. O regulamento interno trará as regras de convivência entre os condôminos – tais como: local e horário de descarte de lixo, horários e formas de utilização das áreas comuns, horário de silêncio, funções dos funcionários, reformas, mudanças, etc.

Essas regras, se descumpridas, acarretarão a aplicação de advertências até multas. Aliás, os deveres dos condôminos vêm descritos no artigo 1.336 do Código Civil que já no seu inciso II prevê a obrigação de o condômino contribuir para a manutenção do empreendimento.

Além das despesas ordinárias, o condômino também deverá pagar os rateios extras, os quais deverão ser aprovados em assembleia, estando presente a ela ou não. Ou seja, as decisões tomadas em assembleia regularmente convocada e realizada obrigam a todos.

É de suma importância que como novo condômino procure saber como anda a gestão do condomínio, conhecer o síndico e propor-se a ajudar, afinal, é do interesse de todos que o condomínio seja bem administrado.

Costumo dizer que o primeiro lugar onde exercemos a democracia é dentro do nosso condomínio, da nossa comunidade, portanto, participe das assembleias, peça para ver as pastas de prestação de contas. É seu direito de condômino.

Seus dados como novo condômino (proprietário ou compromissário comprador) devem ser apresentados ao condomínio ou administradora para atualização cadastral, bem como, dos moradores da sua unidade, dados do veículo, telefone em caso de emergência, etc.

Apresente-se aos vizinhos de andar e se possível de outros andares. Construir um ambiente agradável onde temos nosso lar é essencial.

Dentro da sua unidade nem tudo é permitido. Barulho em excesso, algazarra, reformas sem cumprimento das regras, principalmente fora de horário, descumprem o inciso IV do artigo 1.336 do Código Civil, ferindo o direito de vizinhança.

Nem mesmo em residências de rua podemos fazer o que bem queremos, pois, o direito dos nossos vizinhos como o de silêncio, de segurança devem ser garantidos. Num condomínio as restrições são maiores e muito mais fiscalizadas.

Ciente de todas as normas, comportando-se como cidadão e auxiliando para que o condomínio seja administrado de forma adequada, certamente a harmonia será presente e o patrimônio de todos será valorizado.

Lembre-se: o condômino é parte que compõe o condomínio e deve zelar pelo empreendimento!

Direito Condominial – Suse Paula Duarte Cruz Kleiber

advogada especialista em direito condominial e tem vasta experiência no segmento. Atua na área há mais de 20 anos. Além disso, é consultora jurídica, palestrante, membro efetivo da Comissão de Direito Processual Civil da OAB-SP, subseção Santana e de Direito Imobiliário e Urbanístico de Osasco/SP e Jundiaí/SP. Autora 

Obras em áreas comuns: cuidado!

Quando da realização de obras e/ou benfeitorias em áreas comuns, por menor que sejam, que venham a alterar a destinação original do local, necessitamos do voto de 100% dos condôminos em assembleia. Estamos aqui tratando de qualquer mínima ação humana que venha alterar uma área de forma diferente do original da edificação.

Podemos citar a instalação de vasos, parquinhos, construção de churrasqueiras e bicicletários, criação de vagas de estacionamento de visitantes, aluguel do apartamento do zelador e tantas outras benfeitorias que visam, basicamente, melhor utilizar determinada área comum.

Além da proibição da alteração de destinação de área sem o voto de 100% dos condôminos, existe também a proibição de que as alterações nas áreas comuns venham a prejudicar, por menor que seja, a utilização plena das áreas por qualquer condômino, salvo se 100% deliberar neste sentido.

Tais entendimentos são oriundos das segundas partes dos artigos 1.342 e 1.351 do Código Civil, onde o primeiro dita “… não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.” e o segundo artigo traz que “a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos;”

É comum a utilização destes artigos em ações judiciais visando o veto de pequenas obras em áreas comuns e que, mesmo que diminutamente, privam o condômino de utilizar a área conforme ela foi concebida pelo construtor e/ou diminuem a sua possibilidade de utilização.

Os termos obras, benfeitorias e construções são aqui interpretados praticamente como sinônimos, buscando assim não restar o condomínio à mercê da interpretação judicial dos termos e, assim, garantimos ainda mais o sucesso do condomínio com as obras em áreas comuns.

Finalizo frisando que as obras em áreas comuns devem ser amplamente divulgadas e debatidas em assembleias para que todas as dúvidas sejam sanadas e que os votos sejam realizados documentalmente e de forma declarada. No mesmo sentido, os procedimentos para realização da assembleia para coleta quorum de 100% também necessitam ser cuidadosamente realizados, tais como a convocação, realização da reunião e registro da competente ata.

Por Walter João Jorge Jr – Bacharel em Direito, escritor e especialista em gestão condominial.