Tag: obras

Obras em áreas comuns: cuidado!

Quando da realização de obras e/ou benfeitorias em áreas comuns, por menor que sejam, que venham a alterar a destinação original do local, necessitamos do voto de 100% dos condôminos em assembleia. Estamos aqui tratando de qualquer mínima ação humana que venha alterar uma área de forma diferente do original da edificação.

Podemos citar a instalação de vasos, parquinhos, construção de churrasqueiras e bicicletários, criação de vagas de estacionamento de visitantes, aluguel do apartamento do zelador e tantas outras benfeitorias que visam, basicamente, melhor utilizar determinada área comum.

Além da proibição da alteração de destinação de área sem o voto de 100% dos condôminos, existe também a proibição de que as alterações nas áreas comuns venham a prejudicar, por menor que seja, a utilização plena das áreas por qualquer condômino, salvo se 100% deliberar neste sentido.

Tais entendimentos são oriundos das segundas partes dos artigos 1.342 e 1.351 do Código Civil, onde o primeiro dita “… não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.” e o segundo artigo traz que “a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos;”

É comum a utilização destes artigos em ações judiciais visando o veto de pequenas obras em áreas comuns e que, mesmo que diminutamente, privam o condômino de utilizar a área conforme ela foi concebida pelo construtor e/ou diminuem a sua possibilidade de utilização.

Os termos obras, benfeitorias e construções são aqui interpretados praticamente como sinônimos, buscando assim não restar o condomínio à mercê da interpretação judicial dos termos e, assim, garantimos ainda mais o sucesso do condomínio com as obras em áreas comuns.

Finalizo frisando que as obras em áreas comuns devem ser amplamente divulgadas e debatidas em assembleias para que todas as dúvidas sejam sanadas e que os votos sejam realizados documentalmente e de forma declarada. No mesmo sentido, os procedimentos para realização da assembleia para coleta quorum de 100% também necessitam ser cuidadosamente realizados, tais como a convocação, realização da reunião e registro da competente ata.

Por Walter João Jorge Jr – Bacharel em Direito, escritor e especialista em gestão condominial.

Vícios e defeitos de construção

Condomínio novo, novos moradores e muitas dúvidas no ar. O cuidado com o que foi entregue pela construtora deve ser grande, principalmente para checar se o condomínio foi executado conforme o prometido pela empresa. Afinal, segurança deve ser a prioridade de todos. 

Essa checagem, chamada também de vistoria, é fundamental. Se feita por um profissional, consegue encontrar vícios e defeitos na nova edificação. Isso permitirá ao síndico do empreendimento pedir à empresa que arrume o que estiver fora do acordado – o que impactará em um condomínio com áreas comuns melhores e mais seguras para todos.

Vícios e defeitos em novas construções podem ser considerados comuns na grande maioria dos casos. Há uma diferença técnica entre eles, veja:

  • Vícios, segundo o manual “Saúde dos Edifícios” do CREA-SP (Conselho Regional dos Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos), são “falhas que tornam o imóvel impróprio para o uso, ou lhe diminuem o valor”. Podemos citar aqui itens como vícios: material diferente do que consta no memorial descritivo, falta de espelhos nas instalações elétricas, vazamentos evidentes, etc.
  • Defeitos, segundo a mesma fonte, são falhas que podem “afetar a saúde e segurança do consumidor”, como por exemplo: pastilhas da fachada se desprendendo e podendo machucar moradores ou pedestres, uso de produtos tóxicos, como tintas fora dos padrões de segurança, material cortante em áreas como quadras e salão de festa, etc..

Os dois têm, porém, um ponto em comum: podem ser tanto aparentes como ocultos como aparentes. Ou seja, podem estar visíveis a um especialista – ou até a uma pessoa leiga em engenharia – ou estar invisível, como uma concretagem mal executada ou uma impermeabilização mal feita. Nesse caso, em que são ocultos os defeitos e vícios, a situação só irá ser percebida depois de algum tempo.

O que diz a lei

A garantia legal de uma construção é de cinco anos após a expedição do Habite-se. Mas o prazo legal para entrar com uma ação na Justiça é de 20 anos.

Vícios e defeitos podem gerar danos à própria obra, aos moradores e a terceiros (como uma pessoa que passa na rua e é atingida por materiais caídos da obra).

O que dificulta um pouco para o condomínio, ao demorar para entrar com a ação, é que, com o passar dos anos, fica cada vez mais desafiador comprovar que aquele problema foi realmente causado pela construtora ao executar a edificação – e não devido às intervenções feitas no local com o passar dos anos.

Precaução

Por isso é de suma importância que o primeiro síndico do empreendimento se cerque de cuidados no momento de “receber” as áreas comuns.

O primeiro cuidado é ter em mãos todos os documentos necessários para essa checagem: habite-se, AVCB, manual do proprietário, entre outros, para ter uma base documental para comparar o que foi acordado com o que foi efetivamente entregue.

“O síndico deve ‘receber’ sem ressalvas as áreas comuns apenas com apoio documental e profissional, para que isso possa ser feito com a maior segurança possível para ele e para os moradores”, aponta Zeferino Velloso, engenheiro e diretor da VIP, empresa de inspeções prediais.

Para isso, uma vistoria geral é necessária – e deve ser feita por um engenheiro, caso o síndico não seja da área. O profissional deve checar se há vazamentos, rachaduras e se instalações elétricas e hidráulicas estão de acordo com o prometido.

O assunto é tão importante que conta até com uma norma técnica para balizar o assunto. É a NBR 5671, que está em revisão. 

A norma pede que o síndico (ou seu preposto, como um engenheiro), emita um laudo, após a vistoria, para informar a construtora se os espaços estão adequados ou não. Caso haja necessidade de reparos, o síndico deve discriminá-los.

Nesse momento, como é comum haver algumas demandas, o ideal é organizar uma lista dos problemas das áreas comuns, e outra das áreas privativas, pedindo para cada condômino inspecionar sua unidade e informar por escrito ao síndico o que não está de acordo com o que havia sido descrito no momento da compra .

Depois de entregue esse o documento, o usual é que a construtora faça as alterações pedidas. Porém, se as negociações amigáveis com a empresa não impactarem em resultados, pode-se entrar com uma ação judicial de “obrigação de fazer”.

A ação pode ser em nome do condomínio. Nesse caso, o juiz deve nomear um perito para realizar uma vistoria na edificação. Além da ação de “obrigação de fazer”, pode-se também requerer indenização por “perdas e danos”. Esta prescreve em 20 anos, segundo jurisprudência do STJ (Superior Tribunal de Justiça).

Fonte: Sindiconet